나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1257 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층나170호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1257 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층나170호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매9계 2024타경1257 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변한강로 135, 1층나170호 (망월동,미사강변스카이폴리스근린생활시설) | 감정가: 1,470,000,000원 | 최저가: 352,947,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경1257 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스 근린생활시설 1층 나170호

용도: 근린생활시설 (상가)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,470,000,000원

1.2. 면적 상세 (전용면적 기준)

토지 면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

건물 면적: 60.63㎡ (약 18.34평)

총 면적: 76.09㎡ (약 23.02평)

*본 물건은 집합건물(구분건물)로 토지 및 건물 모두 지분 형태로 소유합니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 별도등기 있음 (권리분석 시 확인 필요), 현재 공실 상태임 (현황 공실)

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (교통 포함)

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사강변중학교" 동측 인근에 위치하며, 대규모 지식산업센터(미사강변스카이폴리스) 내 1층 상업시설입니다. 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등으로 구성된 미사강변도시 자족시설용지입니다.

교통 여건은 자차 이용 시 우수합니다. 서울양양고속도로 미사IC가 근거리에 있어 올림픽대로, 강변북로 등을 통한 서울 잠실, 강남 방면 접근성이 뛰어납니다. 다만, 대중교통은 마을버스 노선(미사-01)을 통해 5호선 미사역을 이용하거나 광역버스를 이용해야 하는 등 상대적으로 열악합니다. 9호선 신미사역(예정)은 도보 약 1km 거리에 있으나 개통 시기는 2030년대 초반으로 예상됩니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층/지상 10층 규모의 대형 지식산업센터 내 1층 상가입니다. 2022년 1월 28일에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 시스템에어컨(냉난방), 화재/소방 설비, 승강기, CCTV 설비 등이 완비되어 있습니다.

공부상 용도는 근린생활시설(상가)이나, 현황은 장기간 공실인 상태입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석 (미사강변 스카이폴리스 몰)

본 물건이 위치한 '미사강변 스카이폴리스'는 대한민국에서 손꼽히는 대규모 지식산업센터로, 대규모 고정 수요(약 5천~1만 2천여 명)를 목표로 조성되었습니다.

그러나 현재 미사강변도시의 상가 전반과 더불어 스카이폴리스 내 상가(약 398실)는 공급 과잉으로 인한 심각한 공실 문제를 겪고 있습니다. 입주율은 높으나, 상가 호실 수 대비 상주 인구가 적고 유동인구가 제한적이라는 분석이 지배적입니다.

1층임에도 불구하고 공실인 점, 그리고 상가가 스트리트형으로 대규모로 조성되어 있어 업종 선택 및 임대 경쟁력이 중요합니다. 다만, 단지 내 직장 어린이집, 스포츠 테마파크(바운스), 대규모 체험존 등이 확정되어 있어, 이러한 시설을 이용하는 유동인구 유입 가능성은 있습니다.

현재는 '점심시간 한정' 상권의 성격이 강하며, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 시간이 오래 걸릴 수 있는 위험이 있습니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 지식산업센터는 한강공원과 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 인근에 스타필드, 이마트, 코스트코 등 대형마트와 유니온파크, 미사리경정공원 등 편의시설 및 공원이 가깝습니다.

혐오시설 정보: 해당 건물은 미사IC 인근 한강변에 위치하며, 검색 결과 보고서 작성 시점 기준으로 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 물건 자체의 위치가 일반 주거 중심 상권이 아닌 자족시설용지(지식산업센터) 내 상가라는 점이 투자 판단에 중요합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 (등기부 현황)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO (채권자명으로 보아 유동화 전문 회사일 가능성이 높으며, 이는 복수의 채권을 인수하여 매각하는 방식의 경매로, 일반 채권 경매와 큰 차이는 없습니다.)

* 별도등기 있음: 토지등기부 또는 건물등기부 중 일부에만 존재하는 등기를 의미합니다. 이는 대지권 미등기 또는 토지/건물에 대한 채권자가 다를 때 발생할 수 있습니다. 입찰 전 토지 및 건물 등기부등본 전체를 발급받아 **별도등기의 내용(특히 권리관계)**을 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 공실: 임차인이 없는 상태이므로, 명도(인도명령) 과정은 비교적 간단할 수 있으나, 공실 기간이 길어질 경우 수익성이 저하됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 하남 미사지구 상가 전반의 공급 과잉 문제로 인해 공실률이 높습니다. 신규 임차인 확보에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

시장 리스크: 기준금리 급격한 인상으로 지식산업센터 상가에 입주를 포기하거나 상권을 유지하지 못하는 사례가 많아지면서 공실률이 더욱 심화되었습니다.

권리 리스크: **별도등기**의 정확한 내용을 확인하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 권리 관계상의 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 신축 지식산업센터 1층에 위치한 상가로, 훌륭한 자차 교통 입지와 건물 자체의 우수한 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 미사지구 전체의 상가 공급 과잉 문제와 본 지식산업센터의 대규모 공실 문제로 인해 감정가(14.7억)는 현실적인 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 상권 활성화까지는 장기간이 소요될 것으로 예상되므로, **낮은 가격에 낙찰받아 장기적인 관점에서 접근**해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

미래 가치: 하남 미사강변도시의 자족시설용지이자, 국내 최대 규모 지식산업센터라는 상징성이 있습니다. 장기적으로 기업 입주가 안정화되고 주변 인프라가 갖춰지면 가치가 상승할 여력이 있습니다.

교통 인프라: 서울양양고속도로 미사IC 진출입이 매우 편리한 지점에 위치하여, 자차를 이용하는 기업체 및 임직원에게는 최적의 입지입니다.

입지 차별화: 대규모 직장 어린이집, 스포츠 테마파크 등 집객 시설이 상가 내부에 확정되어 있어, 해당 시설 이용자를 주 대상으로 하는 업종(ex. 키즈 관련, F&B)을 유치한다면 경쟁력을 가질 수 있습니다.

저가 매수 기회: 유동화 물건 및 공실 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 시세보다 훨씬 낮은 가격에 취득할 경우, 장기적인 수익형 부동산으로서의 잠재력은 충분합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계