나이스옥션 법원경매 성남 2024타경5020 [1] 경기도 광주시 능평동 734-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2024.08.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트(경사지붕) 3층건으로서

외벽 : 벽돌타일 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등 임

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

건물만 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경5020 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 734-21

용도: 단독주택 (건축물대장상)

매각 대상: 건물 (토지는 매각 대상에서 제외됨)

감정가: 350,909,200원

건물면적: 197.14㎡ (약 59.6평)

토지면적: 0.00㎡ (매각 대상 제외)

건축년도: 2017년 (건축 허가 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 3층 (경사지붕)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 정

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치하고 있습니다. 주변은 주거단지가 형성되어 있으며, 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다. 현재 제공된 JSON 정보상 위도 37.3525434, 경도 127.1711084 부근의 포레스빌, 위도 37.3477944, 경도 127.179897 부근의 두루미인3차, 위도 37.3660005, 경도 127.157469 부근의 필하우스 등 다세대 및 빌라 단지가 인근에 분포하고 있습니다. 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 정확한 입지 및 주변 환경은 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각되지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다.

인수되는 권리:

* 을구 3번 전세권설정등기 (권리자: 가온브로드밴드주식회사, 금액: 720,000,000원, 등기일: 2022.01.28) - 본 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: building_registration_summary]

말소되는 권리:

* 압류 (여주시, 2023-11-01) - 말소기준권리

* 압류 (성남시, 2024-05-08)

* 압류 (수원시, 2024-06-05)

* 임의경매 (권리자: 정용기 외 1명, 2024-08-20)

* 기타 등기부상 다수의 압류 및 소유권 이전 등기 등이 기록되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 가온브로드밴드주식회사

- 보증금: 720,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): (미상)

- 확정일자: (미상)

- 배당신고일자: (미상)

- 대항력: 없음 (자료상 기록상)

- 비고: 건물 등기부상 전세권 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 이 (이상본)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-08-26

- 확정일자: (미상)

- 배당신고일자: (미상)

- 대항력: 있음

- 비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

* '가온브로드밴드주식회사'의 7.2억원 상당의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* '이 ' 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 없는 상태입니다.

* 건물만 매각 대상이므로, 토지 소유주와의 관계 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주시 능평동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여, 주변에 다수의 연립, 다세대, 빌라 주거 단지가 형성되어 있습니다. 이에 따라 기본적인 주거 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 지역은 대규모 상업 중심지라기보다는 주거 편의를 위한 중소규모 상권이 발달한 지역 특성을 보입니다. 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 및 빌라 매매/임대 정보를 포함하고 있으며, 본 물건(단독주택)과의 직접적인 비교는 어려움이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 능평동 지역은 대중교통 이용이 편리한 편이며, 인근 버스 정류장을 통해 광주시 주요 지역 및 서울 강남 등으로 연결되는 노선이 운행됩니다. 자가용 이용 시에는 주변 도로망을 통해 고속도로 접근이 용이합니다.

* 교육: 주변에 능평초등학교, 광주중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 광주시 시내를 이용해야 할 수 있으나, 단지 주변으로는 소규모 상점, 마트, 학원 등이 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 고액의 전세권: 7.2억원의 전세권이 인수되므로, 낙찰가는 순수 건물 취득 비용 외에 추가적인 부담으로 작용합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 건물만 매각되지만, 건물을 철거할 경우 토지 소유주와의 법정지상권 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 건물의 활용도 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 건물만 매각되는 특수성: 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않아, 건물 유지 관리 및 토지 사용에 있어 토지 소유주와의 관계 설정이 매우 중요하며, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금이 없더라도 대항력이 있는 임차인이 점유 중이므로, 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매의 복잡성: 공유물분할 경매는 이해관계인이 많고 절차가 복잡할 수 있어, 권리 관계 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 철근콘크리트 구조의 3층 단독주택 건물이며, 감정가는 약 3.5억원입니다. 하지만 건물만 매각되며, 7.2억원의 전세권이 인수되고 법정지상권 성립 여지라는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 존재와 공유물분할 경매라는 특수성 역시 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중하고 면밀한 접근이 필요한 고위험 투자 대상입니다. 인수되는 전세권 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 명확한 방안이 없다면 투자는 지양하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 만약 인수되는 전세권 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있고, 토지 소유주와의 원만한 관계가 형성된다면, 해당 건물의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 시세보다 낮은 낙찰가 기대: 높은 위험 부담으로 인해 일반적인 경매보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 건물 구조의 안정성: 철근콘크리트 구조 3층 건물로, 건물의 물리적 상태 자체는 양호할 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 7.2억원의 전세권 인수 부담과 법정지상권 성립 여지, 건물만 매각되는 특수성 등으로 인해 매우 높은 위험을 수반합니다. 따라서, 감정가인 350,909,200원 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위를 감정가의 50% ~ 70% 수준으로 제안합니다.

* 최저 예상 입찰가: 약 175,454,000원 (감정가의 50%)

* 적정 예상 입찰가: 약 210,545,000원 (감정가의 60%)

* 최고 예상 입찰가: 약 245,636,000원 (감정가의 70%)

상기 예상 입찰가는 건물만의 가치와 위험 부담을 고려한 것으로, 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가 + 인수되는 전세권 720,000,000원'이 되므로, 총 부담액은 약 9.3억원 이상이 될 수 있음을 유념해야 합니다. 본 물건 투자는 법률 및 부동산 전문가와 함께 철저한 사전 조사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.