나이스옥션 법원경매 성남 2024타경59744 [1] 경기도 광주시 능평동 203 능평203 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일 : 2015.04.27)

외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경59744 (1)

감정가: 407,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 정재홍

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 203, 능평203 에이동 1층 101호

용도: 다세대주택

건물면적: 66.47㎡ (약 20.09평)

건물 사용승인일: 2015년 04월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 새시창호 등 마감

주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비

1.3. 토지 정보

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

1.4. 권리분석

1.4. 1. 소유권 변동

본 건물의 소유권은 양승현에서 안정일로 이전(매매)되었습니다.

1.4. 2. 등기사항 요약 (말소기준권리 및 현재 경매 개시)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2015.05.15. 접수, 165,000,000원)

등기부 상 을구(근저당권) 및 갑구(가압류, 강제경매)의 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 진행 중인 본 경매는 정재홍의 강제경매 신청으로 개시되었습니다. (2024타경59744)

총 등기부 채권액은 1,101,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로는 현재 확인된 바 없습니다. (지상권 개요: 공란)

1.4. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 파악되지 않았습니다. 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 입지 및 교통 여건

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.6. 주변 환경 및 생활정보

주변은 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

능평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 상권 분석

주변이 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크 분석

* 감정가 대비 시세 괴리: 본 건물의 감정가(407,000,000원)와 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 247,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황 변화, 감정 시점의 특수성, 또는 비교 사례의 적절성 문제 등 다양한 원인일 수 있으며, 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 1층 위치: 1층에 위치하여 소음, 사생활 침해, 보안 등의 단점이 있을 수 있습니다. 다만, 계단 이용 불편 해소, 빠른 출입 등 장점도 존재합니다.

* 미상 임대 관계: 임대관계가 불분명하여 실제 거주 현황 및 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다. 능평초등학교 인근에 위치하며 주거 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 공시된 감정가와 시장에서 형성된 실거래가 간의 큰 격차입니다. 투자자는 이 격차의 원인을 철저히 파악하고, 물건의 실제 상태 및 명도 가능성 등을 면밀히 조사하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건축 연한이 길지 않아 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 적정 면적: 66.47㎡ (약 20평)의 전용면적은 다세대주택으로서는 무난한 크기입니다.

* 잠재적 낙찰 기회: 감정가와 시세 간의 차이가 크므로, 시장가 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 감정가 자체가 매우 높게 책정되었을 가능성을 내포합니다.)

1.11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 53.84㎡ (3층): 160,000,000원 (약 297만원/㎡)

* 59.96㎡ (1층): 164,000,000원 (약 274만원/㎡)

* 52.3㎡ (4층): 247,000,000원 (약 472만원/㎡, 특수 거래 가능성)

* 본 건(66.47㎡, 1층)의 경우, 상기 사례들의 평균 가격(약 285만원/㎡)을 적용 시 약 190,000,000원의 가치를 가집니다. 1층임을 고려하여 보수적으로 접근 시 180,000,000원에서, 더 넓은 면적을 고려 시 200,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 제공된 시세 자료를 기반으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 시 법원의 최저 입찰가(감정가 407,000,000원)와는 큰 차이가 있습니다. 반드시 입찰 전 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 재평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.