나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64623 [1] 경기도 광주시 초월읍 303-69 대쌍령리 럭키아트힐 204동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경64623 [1] 경기도 광주시 초월읍 303-69 대쌍령리 럭키아트힐 204동 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경64623
• 주소: 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-17, 204동 1층102호 (럭키아트힐)
• 감정가: 198,000,000원
• 최저가: 67,914,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2024타경64623 | 소재지: 경기도 광주시 초월읍 진새골길 71-17, 204동 1층102호 (럭키아트힐) | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 67,914,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보 및 특징

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 다세대주택(럭키아트힐 204동 1층 102호)으로, 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 198,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다. 소유자 및 채무자가 동일인(조OO)으로 확인되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층에 해당하며, 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평)

- 감정가: 198,000,000원

- 토지면적(대지권): 61.45㎡ (약 18.59평)

- 건물면적(전용면적): 51.61㎡ (약 15.61평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 참고: 다세대주택의 경우 '건물면적'은 통상 전용면적을 의미합니다. 공용면적 등을 포함한 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 권리 분석

- 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자의 집행권원에 의한 경매)

- 소유권 및 채무: 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일하여 권리관계가 단순해 보입니다.

- 매각 조건: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

- 임대차 관계: '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 **가장 큰 잠재적 리스크**입니다. 매수인은 입찰 전 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그 보증금을 매수인이 추가로 인수할 가능성이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

- 위치: 경기도 광주시 초월읍 소재 "초월고등학교" 남동측 인근의 주택지대에 위치합니다.

- 교통: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. (1.5)

- 도로 조건: 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

- 건물 구조: 1층에 위치하여 엘리베이터가 없는 경우라도 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. (1.5)

2.2. 상권 및 생활 정보

- 주위 환경: 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 일반적인 주택지대입니다.

- 편의시설: 인근 거주 후기에 따르면, 도보 3~5분 거리에 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 근처에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 모여 있어 생활 편의성은 양호한 것으로 평가됩니다. (1.5)

- 학군: '초월고등학교' 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 특이사항

- 임대차 리스크: 상기 '권리 분석'에서 언급했듯이, 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 인수 가능성이 존재합니다.

- 건물 상태: 감정가 요약표상 특별한 '공부와의 차이'는 없으나, 건물의 연식(감정서에 미표기)에 따라 방음 및 단열 등의 문제는 현장 답사로 확인이 필요합니다. (1.5)

- 공법적 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 등 다양한 공법상 제한이 있으나, 기존 다세대주택 이용에는 큰 지장은 없을 것으로 판단됩니다.

- 혐오시설: 광주시 인근 지자체 간 쓰레기 소각장, 화장장 등 혐오시설 건립에 대한 갈등이 존재했던 지역적 배경이 있으나, (1.4) 본 건 소재지인 '럭키아트힐'로부터의 실제 거리는 검색 정보만으로는 정확히 알 수 없으므로, 입찰 전 현장 주변을 직접 확인하여 개별적인 혐오시설 유무를 반드시 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건으로, 비교적 저렴한 감정가(1억 9천 8백만 원)로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합해 보입니다. 주변 편의시설 및 교통 상황이 보통 이상으로 평가되어 실거주 만족도는 높을 수 있습니다. 권리 분석상 가장 중요한 점은 '임대관계 미상'이므로, 정확한 임차인 현황 파악이 낙찰가 결정의 핵심 변수가 될 것입니다.

3.2. 투자 포인트

- 소액 투자 가능성: 1억 원대의 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

- 실거주 환경: 차량 접근성 및 주변 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 비교적 우수합니다. (1.5)

- 1층 선호도: 엘리베이터가 없는 다세대주택에서 1층은 선호도가 높을 수 있습니다.

- 리스크 관리: 임차인 현황 조사(명도 책임 포함) 및 주변 환경(혐오시설 포함) 현장 답사를 철저히 하여 안전한 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계