나이스옥션 법원경매 성남 2024타경52668 [2] 경기도 광주시 능평동 126-1 아스테라스 104동 복수층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)세종감정 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

1) 기호1
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 복수층 102호로서,
(사용승인일 : 2019.10.13)

외벽: 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샤시창호 등임.

2) 기호2
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 복수층 103호로서,
(사용승인일 : 2019.10.13)

외벽: 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연
보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경52668 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 126-1 아스테라스 104동 복수층 103호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 435,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 89.25㎡ (약 26.99평)

토지지분: 89.25㎡ (약 26.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10.20㎡ (약 3.08평)

건물지분: 10.2㎡ (약 3.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.6. 건축물 정보

건축물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 복수층 103호

사용승인일: 2019.10.13

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평3리마을회관" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 아스테라스 단지는 16세대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다. 분당 및 서울로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

경매 물건은 부동산강제경매로 채권자는 김OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김은향

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-08-27

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 정혜자 외 2명 (2019.11.05 접수)

* 소유권이전(신탁등기 말소): 김금비 외 2명 (2021.10.20 접수)

* 말소기준권리: 수원지방법원 2022카단62243 (경기신용보증재단 가압류, 38,685,000원, 2022.08.09 접수)

* 기타 권리: 경기광주세무서장 압류 (2023.08.21 접수), 김은향 강제경매 (2024.02.20 접수), 광주시 압류 (2025.01.20 접수)

* 등기부 채권 총액: 38,685,000원

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 지상권은 인수될 수 있으나 관련 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 능평동 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 상대적으로 조용한 환경을 제공하며, 분당 및 서울 생활권으로의 접근성이 양호한 편입니다. 지역 내 편의시설은 많지 않으나, 인근 대형 편의점 등이 있습니다.

4.2. 개발 계획 및 규제

해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다. 광주시 차원에서는 종합폐기물처리시설 건설이 계획되어 있어 향후 지역 환경 변화에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대형 편의점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 더 큰 규모의 편의시설 이용을 위해서는 분당 등 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 직접적인 초중고등학교가 언급되지 않았으나, 어린이집은 인근에 위치합니다.

5.3. 주변 환경

직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시 차원에서 종합폐기물처리시설이 계획 중이며, 해당 시설의 정확한 위치 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김은향 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 260,000,000원에 월세 0원으로 거주 중입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점과 대항력 존재는 권리분석 시 반드시 심층적으로 검토해야 할 부분입니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 매각 과정에서 유찰 또는 기타 사유로 인해 다시 경매가 진행됨을 의미합니다. 이는 예상보다 높은 감정가, 복잡한 권리관계, 또는 시장의 낮은 수요 등 다양한 원인으로 인해 발생할 수 있습니다.

6.3. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다. 이는 초기 자금 부담을 증가시키는 요인입니다.

6.4. 토지이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 여러 환경 및 개발 규제가 적용되어 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

경기도 광주시 능평동에 위치한 본 아스테라스 다세대주택은 비교적 조용한 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖춘 물건입니다. 다만, 10.20㎡라는 매우 작은 건물 면적 대비 435,000,000원의 감정가가 책정된 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 재매각 및 20%의 높은 매수신청보증금 요구 등 복합적인 요인으로 인해 경매 절차가 순탄치 않았던 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 분당 및 서울 생활권 접근성: 인근 대중교통망을 통해 주요 도심으로의 이동이 용이합니다.

* 토지 지분 가치: 건물 면적 대비 토지 지분이 비교적 넓어 토지 가치에 대한 잠재적 기대가 있을 수 있습니다.

* 소형 주거 공간 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 유사 주택(약 50~60㎡) 거래가는 160,000,000원에서 247,000,000원 선입니다 [cite:JSON]. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산정하면 약 2,735,157원 ~ 4,722,753원 수준입니다. 본건의 건물 면적이 10.20㎡임에도 불구하고 감정가가 435,000,000원(약 42,647,059원/㎡)으로 책정되어 있어, 시장 시세와 큰 괴리가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력, 20%의 높은 매수신청보증금 요건 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 임차인의 보증금 반환 부담이 낙찰자에게 없을 가능성을 시사하지만, 이는 법원의 배당 및 권리관계 확정에 따라 최종 결정됩니다.

상기 시장 데이터와 물건의 높은 위험 요인을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.