나이스옥션 법원경매 성남 2024타경54954 [1] 경기도 광주시 능평동 517-21 리버블 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경54954 [1] 경기도 광주시 능평동 517-21 리버블 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경54954
• 주소: 경기도 광주시 수레실길 46-49, 1층102호 (능평동,리버블)
• 감정가: 257,000,000원
• 최저가: 88,151,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매7계 2024타경54954 | 소재지: 경기도 광주시 수레실길 46-49, 1층102호 (능평동,리버블) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 88,151,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서 물건은 성남지원 2024타경54954 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채무자 및 소유자는 최OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 광주시 능평동 517-21 리버블 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 257,000,000원

토지 면적: 58.70㎡ (약 17.76평) (지분율 5870)

건물 면적: 60.44㎡ (약 18.28평) (지분율 6044)

1.3. 감정 평가 요약

위치: 경기도 광주시 능평동 '능평초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지대입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통인 편입니다.

건물의 구조 및 이용: 철근콘크리트구조 4층 중 1층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 다세대주택(아파트가 아니므로 전용/분양면적 구분은 생략합니다)으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지: 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 능평동 내에서도 능평초등학교와 인접한 주거지역에 위치하고 있어, 특히 자녀가 있는 세대에게 유리한 입지입니다. 주변에는 다양한 형태의 주거시설이 혼재된 일반적인 주거 환경이며, 6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 용이할 것으로 판단됩니다. 광주시의 주거지대 특성상 대중교통이 뛰어나다고 보기는 어려우나, 노선버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 접근성은 갖추고 있습니다.

2.2. 권리 분석

**매우 양호 (인수 권리 없음)**

본 경매 물건의 가장 중요한 권리분석 결과는 **인수할 권리가 없다**는 점입니다. '주의사항'에 따르면, 당초 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 신청 채권자(양수인)로부터 2025. 8. 22.자로 다음과 같은 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1. 임차보증금에 대하여 **우선변제권만 주장하고 대항력은 포기**

2. 전액을 변제받지 못하더라도 **임차권등기 말소에 동의**

이는 낙찰자가 명도(인도) 과정에서 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 리스크가 완전히 해소되었음을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 명도를 진행할 수 있어 권리관계는 매우 깨끗한 상태로 판단됩니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대, 연립, 단독주택 위주의 주거지대이므로, 대규모 상권보다는 주거 생활 편의를 위한 소규모 근린생활시설 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 차량을 이용한 인근 도심 접근성은 양호한 편이나, 주거지 특성상 도보 생활권 내에 대형 쇼핑몰이나 주요 인프라가 집중되어 있지는 않을 수 있습니다. 주거 목적에 부합하는 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

교육 환경: '능평초등학교' 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

주거 환경: 다세대, 연립, 단독주택이 혼재된 일반 주거지입니다. 1층 물건이며 승강기 설비가 되어 있어 편의성이 높습니다.

교통 편의: 차량 접근성이 좋고, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 **계획관리지역** 및 **성장관리계획구역(주거형)**은 향후 광주시의 개발 방향에 따라 주거지로서의 가치가 상승할 여지는 있으나, 현재는 자연보전권역 및 특별대책지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

**현장조사의 필요성:** 감정평가서 상 주위 환경은 보통이나, 인근에 존재하는 특정 혐오시설(축사, 공장, 고압선 등) 여부는 외부 검색 결과만으로는 확인할 수 없었습니다. 따라서 입찰 전 반드시 **현장 방문**을 통해 소음, 진동, 일조권 침해 및 혐오시설 유무 등을 직접 확인해야 합니다.

**명도 리스크:** 권리분석 결과 명도 리스크는 사실상 해소되었으나, 명도는 별도의 과정이므로 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 금전적 비용은 고려해야 합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 2억 5,700만 원으로, 경기도 광주시 능평동 초등학교 인근 주거지에 위치한 다세대주택 1층입니다. 토지/건물 일괄매각이며, **권리분석상 대항력 있는 임차인의 대항력이 포기된 상태**로 인수할 보증금 등의 권리가 없어 **매우 안전한 물건**입니다. 안정적인 주거지 투자 및 실거주 목적 모두에 적합하며, 특히 1층 물건의 장점을 선호하는 투자자 및 실수요자에게 매력적입니다.

3.2. 투자 포인트

**권리관계의 안정성:** 가장 큰 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 대항력 포기로 인해 **낙찰자 인수 부담이 완전히 해소**되었다는 점입니다. (주의사항 참고)

**실용적인 면적:** 전용 건물 면적 60.44㎡(약 18.28평)로, 다세대주택으로서 실거주에 부족함 없는 실용적인 면적을 갖추고 있습니다.

**주거 환경:** 능평초등학교 인근의 주거지대로서, 실수요자들이 선호하는 주거 여건을 갖추고 있습니다.

**잠재적 가치:** 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어 향후 광주시 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매7계