나이스옥션 법원경매 성남 2024타경57700 [1] 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 17층1756호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 09월 08일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 제17층 제1756호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설, 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위례고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.3.11.자로 전세사기피해자등 결정통지서를 제출함. 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경57700 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 17층1756호

건물용도: 오피스텔

준공년월: 2016년 09월 08일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 3층, 지상 20층

해당 층: 17층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 166,000,000원

토지면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.156㎡ (약 2.47평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물지분: 24.2㎡ (약 7.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)와 접해 있습니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(위례고등학교, 위례중학교, 위례초등학교), 절대보호구역(위례중학교), 비행안전제6구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구(위례) 등 다수의 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2: 소유권이전(신탁등기말소) - 황승규 (2016.10.14)

* 을3: 주택임차권 - 장경석 (2024.02.22 접수). 보증금 175,000,000원, 전입 2021.09.24, 확정 2021.08.20. (인수 대상)

* 갑3: 소유권이전 - 투에스엠주식회사 (2021.09.24 접수). 매매 157,000,000원.

* 갑4: 가압류 - 장경석 (2023.12.29 접수). 보증금 175,000,000원. (말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 - 장경석 (2024.05.10 접수). 175,000,000원. (4번 가압류의 본압류)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장경석

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021년 09월 24일

* 확정일자: 2021년 08월 20일

* 배당신고일자: 2024년 02월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 3번 주택임차권(장경석)이 기재되어 있습니다. 임대차보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 해당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 위례효성해링턴타워는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 등이 밀집한 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 용도 분석

해당 건물은 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설(학원) 등으로 복합 사용되고 있으며, 본건(1756호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 위례중학교 북측 인근에 위치하며, 위례초등학교, 위례중학교, 위례고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기 피해자 결정 통지

임차인 장경석은 2026년 3월 11일자로 전세사기 피해자 등 결정 통지를 제출하였습니다. 이에 따라 전세사기 피해자의 우선매수청구권이 1회에 한해 발생할 수 있으며, 이는 입찰 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

대항력 있는 임차인 장경석 씨의 보증금 175,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.3. 기타

혐오시설: 본건 주변에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 위례신도시는 계획적으로 개발된 지역으로 대규모 혐오시설이 존재할 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 학암동 위례효성해링턴타워에 위치한 오피스텔로, 24.20㎡ (약 7.32평) 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 6,600만원이나, 대항력 있는 임차인 장경석 씨의 보증금 1억 7,500만원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한, 해당 임차인이 전세사기 피해자로 결정 통지를 제출한 점은 우선매수청구권 행사 가능성을 높여 입찰 과정에서의 불확실성을 더하고 있습니다. 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 장OO입니다.

8. 투자 포인트

* 위례신도시 내 입지: 신도시 개발에 따른 지속적인 인프라 개선 및 미래 가치 상승 잠재력.

* 실수요 및 투자 가치: 오피스텔, 근린생활시설, 교육시설 복합 건물로 다양한 활용 가능.

* 신축급 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보(2026년 5월 기준, 제공된 JSON 데이터 기반)에 따르면, 유사 면적(24.2㎡)의 오피스텔은 135,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 평균 시세는 약 142,500,000원 수준입니다.

감정가는 166,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 만약 인수하게 된다면, 총 투자 비용은 '입찰가 + 175,000,000원'이 됩니다.

만약 낙찰가가 140,000,000원이라면, 총 실투자 비용은 140,000,000원 + 175,000,000원 = 315,000,000원이 됩니다. 이는 현재 유사 물건의 시세(약 135,000,000원 ~ 150,000,000원)보다 훨씬 높은 금액으로, 인수 조건 하에서는 수익성 확보가 매우 어렵습니다.

더욱이, 임차인이 전세사기 피해자로 통지된 점은 우선매수청구권 행사 가능성을 시사하며, 이는 입찰 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 보증금 175,000,000원을 인수한다는 전제 하에, 본 건의 총 투자 비용이 현재 시세보다 낮아지도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이는 실질적으로 매수인이 부담해야 할 금액이 임차인의 보증금보다 낮아지는 상황을 의미하므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시세(142,500,000원)를 기준으로 볼 때, 인수되는 보증금 175,000,000원을 고려하면, 본 건은 낙찰가에 따라 상당한 손실이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다.

신중한 검토 후, 임차인 보증금 인수 시에도 수익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세와 인수될 보증금을 고려할 때, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 제안됩니다. 다만, 이는 임차인 보증금 175,000,000원 인수 및 우선매수청구권 행사 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 권리 분석 및 임차인과의 소통이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.