나이스옥션 법원경매 성남 2024타경51597 [1] 경기도 하남시 망월동 1093-3 더랜드시티 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구산 · 평가일 2024.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장"의 서측 인근에 위치하는 부동산(오피
스텔)으로서 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 노외주차장, 종합운동장, 호수공
원 등이 분포되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소와 지하철역(미사역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상19층건 중 6층 603호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔(거실 겸 방, 주방, 욕실 등)로 이용되는 것으로 탐문되었는 바 경매 참여시 이용
상태 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역냉난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종 및 2종 근린생활시설 건부지로 이용되고
있음.

인접 도로상태등

북동측으로 대로에 접하며, 남서측으로 중로에 접하고 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합),소로2류(폭8m-10m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-07-25)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공
공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 유승민의 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경51597 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1093-3 더랜드시티 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.3775㎡

건물면적: 24.42㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.4187㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장"의 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 노외주차장, 종합운동장, 호수공원 등이 분포되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소와 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 10월 30일자 하남시의 압류입니다. 주요 권리로는 을구 3번 주택임차권(유승민, 190,000,000원)이 있으며, 이는 말소 기준 권리보다 선순위로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. 강제경매 개시 결정(을구 9번) 또한 유승민 채권자로 되어 있으나, 이는 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 분석

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 유 씨가 거주 중입니다.

임차인: 유

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2021년 7월 2일

확정일자: 2021년 6월 16일

배당신고일자: 2023년 10월 5일

대항력: 있음

주택임차권 등기 정보에 따르면, 해당 임차인의 권리는 매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한, 유승민 씨는 전세사기 피해자로, 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있는 조건이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 주택임차권(유승민)으로, 보증금 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 하남시의 중심상업지역 및 지구단위계획구역(미사지구) 내에 위치하고 있습니다. 이는 개발이 활발한 지역임을 시사합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 거래된 유사 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(더랜드시티)의 전용면적 약 20.76㎡ 오피스텔이 2026년 3월 27일 120,000,000원, 2026년 3월 17일 120,000,000원, 2026년 5월 14일 108,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 최근 시세는 대략 108,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가(165,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 하남종합운동장, 호수공원 등 체육 및 휴식 공간이 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육/문화시설

미사역이 인근에 소재하며, 주변 지역은 주거단지와 상업시설이 밀집해 있어 교육 및 문화 시설 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설은 보고서 상 별도로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 씨의 보증금 190,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 물건의 감정가(165,000,000원) 및 최근 실거래가(약 108,000,000원~120,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰자는 상당한 금액의 손해를 감수해야 할 수 있습니다. 또한, 해당 임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 가능성이 변동될 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다. 이는 일반적인 도시지역의 규제사항으로 큰 문제는 없으나, 투자 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사지구 내 입지 조건과 교통 편의성은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가를 크게 상회하는 금액으로, 본 물건의 총 취득 비용은 상당할 것으로 예상되며, 상당한 시세 차익을 기대하기 어렵습니다. 임차인의 우선매수권 행사 여부 또한 중요한 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 내 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 존재.

* 미사역 인근으로 역세권 오피스텔의 기본적인 수요 기대.

* 주변의 공원 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 인수해야 할 임차인의 보증금 190,000,000원이 최근 시장 거래가(108,000,000원~120,000,000원)보다 높습니다. 이는 낙찰자가 물건 자체의 가치보다 높은 금액을 부담하게 되는 상황을 의미합니다.

낙찰 총액 = 입찰가 + 인수 보증금 190,000,000원

최근 실거래가 수준인 120,000,000원으로 본건을 취득한다고 가정해도, 입찰가는 120,000,000원 - 190,000,000원 = -70,000,000원이 되어야 하므로, 사실상 정상적인 투자가 어려운 상황입니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 만약 입찰을 고려한다면, 총 취득 비용(입찰가 + 190,000,000원)이 물건의 실질적인 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 결정되어야 합니다. 현재 시세로는 이러한 조건에 맞는 양수가는 존재하기 어렵습니다.

그럼에도 불구하고, 입찰을 강행할 경우, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 접근해야 하며, 잠재적 손실을 충분히 인지해야 합니다. 예를 들어, 60,000,000원을 입찰가로 제시할 경우, 총 취득 비용은 250,000,000원이 되어 최근 시세 대비 상당한 초과 지출이 발생합니다.

현 상황에서는 입찰을 신중히 재고하거나, 임차인과의 협의 또는 해당 물건의 정확한 시장 가치에 대한 추가적인 정밀 분석 후 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.