나이스옥션 법원경매 성남 2024타경51511 [1] 경기도 광주시 초월읍 433 산이리 광주산이리벽산블루밍 103동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 "대주파크빌아파트" 동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북동측 인근에 통과하는 간선도로(경충대로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 아파트중 15층 1506호로서
외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 식당, 드레스룸, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형 토지로서 아파트 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로에, 북서측으로 중로에 접하고 남측 및 서측으로 소로에 접하며 아파트 주출입로는 북서측 중로에 연결되고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역으로 대로1류(폭 35m∼40m), 소로1류(폭 10m∼12m), 소로2류(폭 85m∼10m)에 저촉되고 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2024타경51511 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 433 광주산이리벽산블루밍 103동 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 51.97㎡ (약 15.73평)

토지 지분: 51.967㎡ (약 15.71평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.944㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 정보

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (SBI저축은행)

말소기준권리: 근저당 (을23) - 에스비아이저축은행, 100,800,000원

인수되는 권리: 전세권 (을14) - 박중호, 315,000,000원 (매각으로 소멸되지 않음)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 선순위전세권, 재매각

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 "대주파크빌아파트" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 북동측 인근에 통과하는 간선도로(경충대로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 아파트 중 15층 1506호이며, 외벽은 시멘몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다. 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

내부 이용상태는 아파트(방3, 거실, 주방, 식당, 드레스룸, 화장실2 등)으로 이용 중입니다.

설비로는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

건물이 소재하는 토지는 자체지반이 평탄한 부정형 토지로서 아파트 부지로 사용 중입니다.

인접 도로상태는 북동측으로 대로, 북서측으로 중로, 남측 및 서측으로 소로에 접하며, 아파트 주출입로는 북서측 중로에 연결됩니다.

2.5. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역으로, 대로1류(폭 35m∼40m), 소로1류(폭 10m∼12m), 소로2류(폭 85m∼10m)에 저촉되고 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록이 확인되며, 을구에는 선순위 전세권(박중호, 315,000,000원)이 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

말소기준권리인 근저당(SBI저축은행, 100,800,000원) 외 다수의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 415,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박준원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-02-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 신고되었습니다.

* 임차인: 박중호

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권자이며, 해당 전세권은 인수됩니다. 임차인 현황에는 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 결과

본건은 선순위 전세권(박중호, 315,000,000원)이 존재하며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

대항력 있는 임차인 박준원의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 동향

2026년 6월 기준, 본건과 동일한 아파트(벽산블루밍, 전용면적 84.94㎡)의 최근 매매가는 28,800만원에서 30,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 2026년 6월 19일, 12층, 30,000만원

* 2026년 6월 3일, 9층, 29,850만원

* 2026년 6월 15일, 1층, 28,800만원

4.2. 최근 전월세 동향

2026년 6월 기준, 전용면적 84.94㎡ 아파트의 전세 보증금은 22,000만원에서 25,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 2026년 6월 19일, 3층, 보증금 25,000만원

* 2026년 5월 30일, 4층, 보증금 22,000만원

* 2026년 5월 16일, 7층, 보증금 24,000만원

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 광주산이리벽산블루밍

주소: 경기도 광주시 초월읍 산이리 433

사용승인일: 2004년 3월 31일

총 세대수: 516세대

건축물 높이: 최고 15층

주차대수: 총 123대 (지상 12대, 지하 19대)

관리사무소 연락처: 031-798-3613

5.2. 주거 환경

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주변에 생활 편의시설 및 녹지 공간이 분포하고 있어 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어, 환경 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 선순위 전세권(315,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 시세 수준과 비교했을 때 부담이 될 수 있습니다.

등기부상 권리총액(415,800,000원) 대비 감정가(350,000,000원) 및 최근 시세(28,800만원 ~ 30,000만원)가 낮아, 인수되는 전세권 금액이 매각 시 기대 수익을 초과할 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 제한사항

* 대항력 있는 임차인 박준원: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있다고 판단되므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 환경 규제 지역 포함: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었거나 매각결정이 취소된 이력이 있으므로, 특별한 사정이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시 초월읍에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

그러나 가장 중요한 권리 분석 결과, 315,000,000원의 선순위 전세권이 낙찰자에게 인수되는 점은 투자에 있어 매우 큰 부담으로 작용합니다. 최근 실거래가가 30,000만원 수준임을 감안할 때, 인수되는 전세권 금액이 시세보다 높아 매수 후 되팔아 시세차익을 얻기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 0원 신고는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 토지이용계획상의 여러 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* (기회 요소) 재매각 물건으로, 이전보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* (안정성) 아파트라는 점에서 주거 가치 및 환금성은 일정 부분 확보될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 시세(28,800만원 ~ 30,000만원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 30,000만원 수준으로 판단됩니다.

그러나 315,000,000원의 전세권이 인수되므로, 낙찰자가 실질적으로 부담하는 총액은 입찰가에 인수되는 전세권을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 낙찰가가 인수되는 전세권(315,000,000원)보다 높게 결정될 경우, 낙찰자는 차액을 부담하게 되므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

만약 시세 수준에서 낙찰받는다고 가정할 경우, 입찰가는 약 29,000만원 ~ 30,000만원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

그러나, 인수되는 전세권으로 인해 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 전세권)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높으므로, 입찰 시에는 이 점을 반드시 고려하여 매우 보수적인 금액으로 접근하거나, 투자를 재고할 필요가 있습니다.

본 분석에서는 시장 가치에 기반한 최대 입찰가 수준으로 29,000만원을 제시하나, 이는 투자 리스크 대비 수익성을 고려한 금액이 아님을 명확히 합니다.

총 예상 매수 비용 (입찰가 29,000만원 가정 시):

29,000만원 (입찰가) + 31,500만원 (인수 전세권) = 60,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.