나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58994 [1] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층111호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경58994 [1] 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층111호 근린생활시설 경매

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성남지원 경매1계 2024타경58994 | 소재지: 경기도 하남시 미사대로 424, 1층111호 (망월동,트레비타워) | 감정가: 1,350,000,000원 | 최저가: 324,135,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 성남지원 2024타경58994 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경58994 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1147 트레비타워 1층 111호

용도: 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 1,350,000,000원

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

토지 지분율: 1316.1899999999998

건물면적: 51.30㎡ (약 15.52평)

건물 지분율: 5130

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOO

채무자: 코OOO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 하남종합운동장이 동남측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 '미사역'이 소재하고, 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동북측으로는 노폭 약 40m의 미사대로와 접하고, 서남측 및 북서측으로는 각각 9-10m, 14-15m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있습니다.

1.3. 건물 현황

본건 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 10층 건물 중 1층 111호이며, 2019년 1월 14일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 알루미늄샷시 창호입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다. 공부상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황은 인접한 3개 호실(110~112호)의 사이 벽체를 터서 '골방파티'라는 영업 시설로 일괄 이용 중인 상태입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 채권이 유동화 자산으로 편입되어 관리되고 있음을 시사합니다. 임의경매의 경우, 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 대부분이나, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리나 인수해야 하는 권리가 있는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 어렵습니다. 법원에서 제공하는 매각물건명세서 및 등기부등본을 반드시 확인하여 인수되는 권리, 유치권, 임차권 등의 존재 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 미사역을 중심으로 신도시 개발이 진행되면서 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합지역으로 형성되어 있습니다. 지하철 5호선 미사역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 주변에 대규모 아파트 단지와 공원 등이 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 하남종합운동장 또한 가까이 위치하여 지역 주민들의 이용률이 높습니다. 미사역 상권은 비교적 최근에 개발되었으며, 특히 음식점, 주점업 등 소매업종에서 꾸준한 매출을 기록하고 있는 것으로 분석됩니다. 다만, 일부 분석에서는 신도시 내 상가 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 문제가 제기되기도 합니다.

1.6. 생활정보

미사역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 교통이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 하남종합운동장 및 공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치입니다. 인접 3개 호실과 벽체를 터서 불법적으로 사용하고 있는 '골방파티' 영업 시설의 경우, 원상 복구 명령이나 관련 법규 위반으로 인한 행정 처분 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 영업을 지속하기 위해서는 관련 법규 충족 및 허가 취득을 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 못 하여 정확한 상태 파악이 어렵고, 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 벽체 철거로 인한 구조적 문제나 하자 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 교통의 요지인 미사역 인근에 위치하며, 개발이 활발한 하남시 망월동의 중심 상업지역 내에 자리하고 있어 입지적 강점이 있습니다. 하지만 현재 공부상 용도와 다르게 인접 호실과 합쳐 불법적으로 영업 중인 점, 내부 확인 불가 등의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 향후 매입 시 이러한 불법 사항에 대한 명확한 해소 방안 마련 및 관련 비용 산출이 필수적입니다. 감정가는 13억 5천만원으로 다소 높은 편이나, 권리관계 및 현황 조사를 통해 명확한 가치 판단이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 5호선 미사역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

2. **개발 잠재력**: 미사지구는 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. **활용 가능성**: 현재의 불법적 이용 상태를 합법화하거나, 타 업종으로의 용도 변경 및 리모델링을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4. **부동산 임의경매**: 통상 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있어 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 하남종합운동장이 인접해 있어 긍정적인 환경을 조성합니다.

법원 정보

성남지원 경매1계