나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61143 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지부 7층 건물 내 제6층 제601호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 임.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "근린생활시설, 업무시설(오피스텔)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약20m 내외, 북측으로 노폭 약12m 내외, 동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1.매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2021.07.19. 확정일자 2021.07.02.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
2.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 성남지원 2024타경61143 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층601호

건물명: 으뜸이레가

건축년도: 2019년

층수: 6층 (총 7층 건물 중)

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.2. 토지 정보

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.397㎡ (약 3.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.3. 건물 정보

건물면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물지분: 28.187㎡ (약 8.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제6층 제601호

외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감

창호: 샷시창호

이용상태: 업무시설(오피스텔)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비

1.4. 경매 정보

감정가: 158,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (31,600,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 19일

확정일자: 2021년 7월 2일

배당신고일자: 2023년 11월 21일

대항력: 있음

비고: 말소기준권리 (을구 1번)

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (조진희, 170,000,000원, 2021-07-19 전입, 2021-07-02 확정) - 말소기준권리, 인수 대상 (2023-11-21 접수)

* 갑7: 가압류 (주식회사인천저축은행외 1명, 1,000,000,000원) - 말소 (2024-01-19 접수)

* 갑8: 강제경매 (조진희, 170,000,000원) - 말소 (2024-06-28 접수)

* 갑9: 압류 (구리세무서장) - 말소 (2024-07-08 접수)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단) - 말소 (2024-07-09 접수)

등기부채권 총액: 1,170,000,000원

3.3. 인수 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권(임대차보증금 170,000,000원)이 존재합니다.

임차보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도촌동 일대는 주거지역과 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 상가 이용객을 대상으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

인근 버스정류장을 통한 교통 접근성이 양호한 편으로, 지역 내 소비층을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

단지 인근에 도촌중학교가 위치하고 있으며, 주변의 아파트단지 및 주택가 형성은 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경을 제공합니다.

다양한 근린생활시설과의 혼재로 인해 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(조진희)의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인의 부담이 됩니다.

본 물건은 재매각 물건이므로, 이전 입찰에서 유찰된 특별한 사유가 존재할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수신청보증금을 납부해야 합니다.

7. 종합 의견

성남시 중원구 도촌동에 위치한 본 오피스텔은 일반적인 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

그러나 을구 1번 임차인(조진희)의 170,000,000원 보증금 인수 위험이 핵심적인 고려사항입니다.

이는 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있으나, 인수 금액에 대한 철저한 확인과 리스크 관리가 필수적인 물건입니다. 재매각 물건이라는 점 또한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

성남시 내 오피스텔 시장에 대한 투자 기회를 제공합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수함으로써, 이를 고려한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

감정가(158,000,000원)가 임차보증금(170,000,000원)보다 낮은 점은, 낙찰 후 총 투자 비용 대비 잠재적 가치 상승 여력이 존재할 수 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 매수인은 입찰가에 더하여 170,000,000원의 임차보증금을 인수하게 됩니다. 따라서 매수인의 총 투자 비용은 (입찰가 + 170,000,000원)이 됩니다.

이 총 투자 비용이 부동산의 실제 시장 가치보다 낮아야 수익을 기대할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보(280,000,000원/48.331㎡)를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 163,310,000원입니다.

만약 시장 가치가 163,310,000원이라면, 170,000,000원의 보증금 인수 후 수익 발생은 어렵습니다. 이는 본건의 실제 시장 가치가 추정치보다 상당히 높거나, 임차인이 상당 부분의 손해를 감수하고 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다.

투자자는 총 투자 비용이 200,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 입찰가를 30,000,000원으로 가정할 경우, 총 투자 비용은 200,000,000원이 됩니다.

이 가격은 감정가(158,000,000원) 대비 약 19% 수준이며, 인수되는 보증금을 고려할 때 높은 위험 부담을 안고 가는 전략적 입찰이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원으로 제안합니다. (총 투자 비용: 200,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.