나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61693 [1] 경기 성남시 분당구 야탑동 331, 108동 15층1502호 (야탑동,장미마을) 외 2필지 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑초등학교" 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 동측 인근에 통과하는 간선도로(성남대로)에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지하철역이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 스라브지붕 16층 아파트중 15층 1502호로서
외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 녀벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 하이샤시 창호 로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 식당, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

서측으로 보행자전용도로인 소로에 접하고 아파트 주출입로는 북측 인근에 통과하는 대로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건(야탑동 331번지)은 제3종일반주거지역으로 개발행위허가제한지역, 지구단위게획구역(분당)이고 소로2류(폭 8m∼12m)(툭수도로(보행자전용도로))에 접하며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(주거용을 제외한 용도) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경61693 (1)

소재지: 경기 성남시 분당구 야탑동 331, 108동 15층1502호 (야탑동, 장미마을) 외 2필지

용도: 아파트

감정가: 890,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 68.55㎡ (약 20.74평)

토지 지분: 68.546㎡

건물면적 (전용면적 추정): 119.52㎡ (약 36.15평)

건물 지분: 119.52㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 개발행위허가제한구역

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "야탑초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 동측 인근에 통과하는 간선도로(성남대로)에 버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에 지하철역이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

서측으로 보행자전용도로인 소로에 접하고 있으며, 아파트 주출입로는 북측 인근의 대로에 연결되는 등 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 주변 시설

* 야탑초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* NC백화점, 홈플러스, CGV 야탑점 등 대형 상업시설 및 편의시설이 야탑역 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

* 성남종합버스터미널이 도보로 약 5분 거리에 있습니다.

* 성남시청이 가까이 있습니다.

* 주변에 유해 시설이나 유흥 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이명훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자 2012-05-31 기준으로 해당 주소지에 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 '없음'으로 명시되어 있습니다. 다만, 본건의 특이사항에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 주민신협 근저당권 (2020-09-25)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을11 근저당(주민신협), 을22 근저당(오케이저축은행), 을25 근저당(민성빈), 갑6 임의경매(오케이저축은행) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 내용이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 따라서 지상권의 존재 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,065,230,258원

3.3. 권리분석 요약

전반적인 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다. 단, '지상권'에 대한 별도 기재가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 야탑동은 분당신도시 내에서도 교통과 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 장미마을 동부아파트는 21개동, 총 1134세대의 대단지로, 단지 규모가 커 지역 내 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 단지 인근에 다수의 근린상가가 소재하며, 야탑역 주변으로 백화점, 마트, 영화관 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 향후 분당신도시 재정비 및 교통 호재(지하철 8호선 연장선, 트램 등)와 맞물려 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 야탑초등학교가 단지 내에 위치하거나 매우 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 학교 주변 환경이 잘 보호되고 있습니다.

* 교통: 분당선 야탑역을 통해 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 야탑역 중심의 상업지구에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

* 단지 정보: 야탑장미마을동부 아파트는 1993년 2월 사용 승인되었으며, 총 21개동 1134세대 규모입니다. 지역난방 시스템을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황에서는 '대항력 없음, 보증금 0원'으로 기재되어 있으나, 물건 기본정보의 '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 비행안전제5·6구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(주거용 외) 등 다수의 토지이용 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있어, 권리 분석 시 추가적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 성남시 분당구 야탑동의 장미마을에 위치한 아파트로, 야탑초등학교와 인접해 있고 야탑역 및 주요 상업시설 접근성이 우수하여 주거 환경이 양호합니다. 119.52㎡ (약 36.15평)의 넓은 면적과 8억 9천만원의 감정가는 해당 지역의 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 그러나 '대항력있는 임차인'과 '대항력 없음'이라는 상반된 정보, 다양한 개발 제한 구역 지정, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면, 우수한 입지와 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 성남시 분당구 야탑동은 분당신도시 내에서도 생활 편의성이 뛰어나고 교통이 편리한 지역입니다.

* 생활 인프라: 야탑초등학교 도보 통학이 가능하며, 야탑역 주변의 풍부한 상업, 문화, 교통 시설을 이용할 수 있습니다.

* 단지 규모: 1134세대 대단지인 장미마을에 속해 있어 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 도시 계획에 따른 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 890,000,000원입니다. 유사 면적(84.99㎡)의 아파트가 2020년 초 약 8억 5천만원에서 8억 9천만원대에 거래된 사례가 있으며, 현재 물건은 119.52㎡ (약 36.15평)으로 이보다 넓은 면적입니다. 분당권의 우수한 입지와 인프라를 고려할 때, 감정가 수준의 시세가 형성되어 있다고 추정됩니다.

다만, '대항력있는 임차인' 관련 불확실성과 다수의 개발 제한 사항, 그리고 지상권 존재 가능성 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 약 8억 5천만원 ~ 8억 7천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.