나이스옥션 법원경매 수원 2023타경2977 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 217-13 104동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2023.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트 입구 사거리" 동측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지
임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서,

외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2023타경2977 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 상하동 217-13 104동 4층 402호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 238,000,000원입니다.

토지 면적은 68.08㎡ (약 20.60 평)이며, 토지 지분 면적 역시 68.08089999999999㎡ (약 20.60 평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 59.13㎡ (약 17.89 평)이며, 건물 지분 면적 또한 59.13㎡ (약 17.89 평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 서OO입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하며, 재매각 물건이고 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 인지해야 합니다.

특수물건정보 역시 대항력있는 임차인, 재매각, 공동담보가 해당됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트 입구 사거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접해 있습니다.

인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 점을 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다.

말소기준권리는 2021년 06월 09일 접수된 인천세무서장의 압류(갑6)입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 원 임차인이 2021년 04월 30일에 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 다만, 보증금과 차임은 각각 0원으로 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 경우는 매우 이례적이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 존부, 법적 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 205,000,000원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금 등 금전적 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 거래 사례들이 존재합니다.

2026년 5월 25일 거래된 "미소그랑쥬테(201동202동)"는 전용면적 56.26㎡, 5층으로 230,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 26일 거래된 "미소그량쥬테5단지"는 전용면적 59.69㎡, 4층으로 238,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적(59.13㎡) 및 감정가(238,000,000원)와 매우 유사한 사례입니다.

2026년 5월 9일 거래된 "강남빌라(가동,나동)"는 전용면적 68.2㎡, 4층으로 230,000,000원에 거래되었습니다. 면적이 더 넓음에도 불구하고 가격은 유사하거나 낮게 형성되어 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본 건의 현 시세는 감정가 수준인 238,000,000원 내외로 판단되며, 전용면적 59.13㎡ 기준으로는 230,000,000원 ~ 238,000,000원 범위에서 거래가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건이 위치한 경기도 용인시 기흥구 상하동 일대는 주거 기능이 강화된 지역입니다.

단지형 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

또한, 학교, 근린생활시설 등이 근거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능하므로, 도심 접근성도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이 점유 중입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 장기화의 원인이 될 수 있습니다. 명확한 임대차 관계 및 법적 효력에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 재매각 물건: 과거 경매 절차가 완료되지 않고 취소된 이력이 있습니다. 이는 물건 자체의 문제, 시장의 불안정성, 또는 예상치 못한 권리관계 등 다양한 원인에 기인할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높습니다. 이는 입찰 참여 자격을 일부 제한할 수 있으며, 자금 계획 수립 시 높은 보증금 준비가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 시세와 유사한 수준의 감정가를 형성하고 있습니다.

최근 실거래 사례들을 보면 유사 면적의 주택이 감정가 수준에서 거래된 사례가 있어 시세는 안정적인 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 재매각 이력, 그리고 20%의 높은 매수신청보증금은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주변 시세: 유사 면적의 물건이 감정가 수준에서 거래되는 등 시장에서 꾸준한 수요가 있습니다.

* 실거주 또는 임대수익 가능성: 도시형생활주택으로서 직접 거주하거나 임대 수익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 238,000,000원이며, 가장 유사한 거래 사례(전용면적 59.69㎡, 4층)가 238,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금/차임 0원), 재매각 이력, 특별매각조건(보증금 20%) 등의 리스크 요인을 감안할 때, 시세 대비 다소 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 임차인과의 관계 정리 및 명도 가능성, 추가적인 법적 리스크를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.