나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13144 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층713호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13144 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층713호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매6계 2023타경13144 | 소재지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 7층713호 (인계동,드라마시티) | 감정가: 89,000,000원 | 최저가: 3,591,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13144 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1034-3 드라마시티 7층713호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 6.86㎡ (약 2.07평)

토지 지분율: 686 (제시외 없음)

건물면적: 29.41㎡ (약 8.89평)

건물 지분율: 2941 (제시외 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 오OO

특이사항: 재매각

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 유흥시설, 숙박시설, 업무용빌딩 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물 북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 수원시청역이 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 나혜석거리 등 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 및 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시의 중심 상업지역 중 하나로, 수원시청을 중심으로 행정, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 인근에는 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 유흥시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 수원시청역을 중심으로 유동인구가 많고, 나혜석거리, 로데오거리 등 젊은 층이 많이 찾는 상권이 발달해 있어 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

수원시청 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리하며, 주변에 홈플러스, AK플라자 등 대형마트 및 쇼핑시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 맛집, 카페, 문화 시설(씨네파크 등)이 밀집해 있어 주거 및 여가 활동에 편리합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 액수가 크거나 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 조사 및 임차인과의 협의가 필수적입니다. 또한, 오피스텔의 공실률 변동성, 건물 노후화 및 관리 문제, 주변 시세 변동 등의 일반적인 부동산 투자 리스크도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시청이라는 주요 관공서 인근에 위치하며, 상업 및 업무 기능이 발달한 지역에 속해 있어 입지적 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험이 있어, 철저한 권리분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 관리할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 수원시청역 역세권 및 행정, 상업 중심지에 위치하여 투자가치가 높습니다.

- 주변 상권 발달로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

- 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었을 가능성을 고려하여 합리적인 가격 접근이 가능할 수 있습니다.

- 오피스텔의 경우, 소액 투자로 접근이 용이하며 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

- 철저한 권리분석을 통해 임차인 보증금 인수 리스크를 관리한다면, 안정적인 투자가 가능합니다.

- 토지 이용 계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

- 주변에 유흥시설 등이 혼재되어 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 개인의 선호도에 따라 고려할 사항일 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매6계