나이스옥션 법원경매 수원 2024타경72935 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 273-10 엘리시움 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "수성중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 일반상업지역 내 문화재(수원화성), 근린생활시설, 아파트, 주상복합(저층부 근린생활시설, 고층부 오피스텔 등), 다세대주택, 오피스텔 등과 학교, 시장, 종교용지 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리에 지하철1호선 화서역, 남동측원거리에 국도43호선이 지나는 등 양호한 편임.

건물의 구조

2021년 1월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 내 제6층 602호로서,

- 외벽 : 석재, 치장벽돌 붙임 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호
- 주차대수 : 옥내 12대, 옥외 12대 가능함.

이용상태

후첨 "내부구조도"와 같이 오피스텔(주거용, 방3, 주방, 거실, 보일러실, 현관, 욕실1, 현관)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터, 출입문설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측으로 소로 등으로 통하는 약4미터의 도로(세로)에 접하며 주 차량 통행로는 동측임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수성중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

본건 지번 273-10으로 토지대장 상 21년 2월 15일자로 273-11과 합병되어 관령공부 상 토지면적 273-10이고 해당사항 등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시에도 표시되어있으나 관리 지번 273-10외 1필지로 기재되어 있어 공부상 정정이 요구됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사일 현재 거주자 최**(2021.06.18부터 2.5억) 3년 정도 거주 중인 것으로 거주자로부터 탐문조사되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경72935 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 273-10 엘리시움 6층602호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

* 감정가: 361,000,000 원 (삼억 육천백만원)

* 토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

* 건물면적: 72.14㎡ (약 21.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험

* 사용승인일: 2021년 1월 4일

* 총 층수: 9층 (본건 6층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "수성중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 일반상업지역 내 문화재(수원화성), 근린생활시설, 아파트, 주상복합(저층부 근린생활시설, 고층부 오피스텔 등), 다세대주택, 오피스텔 등과 학교, 시장, 종교용지 등이 혼재하는 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 원거리에 지하철 1호선 화서역이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측 원거리에 국도 43호선이 지나 교통망이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측, 서측으로 소로 등으로 통하는 약 4미터의 도로에 접하며, 주 차량 통행로는 동측입니다.

* 주변 시설:

* 수성중학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 수원화성 등 문화재가 위치하여 역사 문화적 가치가 있는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 검색 결과: 현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (접수일자: 2023-08-23, 권리자: 최은숙)이 존재하며, 본 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 최은숙 씨는 2021년 6월 18일 전입, 2021년 5월 17일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임대차보증금은 250,000,000원(2억 5천만원)이며, 현재 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 보증금 전액 변제가 예상되어 매수인이 인수하는 잔액이 없다는 의미로 해석됩니다. 그러나 법원 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다.

* 말소기준권리:

* 갑구 5번 강제경매 (접수일자: 2024-06-13, 권리자: 서울보증보험, 금액: 227,054,572원)가 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을구 1번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 권리사항:

* 갑구 3번: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (접수일자: 2021-06-21)

* 갑구 4번: 소유권이전 (접수일자: 2021-06-21)

* 정리: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 5천만원은 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수하는 보증금은 0원이지만, 임차권 자체는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시 장안구의 일반상업지역 내에 위치하여 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 수성중학교, 수원화성 등과 다양한 근린생활시설, 상업시설이 혼재하여 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집해 있어 임대 수요가 뒷받침될 수 있는 상권입니다.

* 역세권(화서역)과의 연계는 다소 원거리이나, 버스 교통망을 통한 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 원거리 지하철역 이용 가능.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용 가능.

* 교육시설: 수성중학교 등 교육기관 인접.

* 주거환경: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 내부구조상 방 3개, 주방, 거실, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 건축물 정보: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조.

* 주차: 옥내 12대, 옥외 12대 주차 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인 최은숙 씨의 보증금 2억 5천만원은 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (물건명세서상 인수 보증금 0원 기재는 이러한 위험이 낮다는 추정임)

* 토지 공부상 오류: 본건 지번 273-10 외 1필지로 기재되는 등 공부상 정정이 요구되는 부분이 있습니다. 이는 추후 재산권 행사에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 문화재 보존지역: 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축법상 도로: 도로 일부 포함 기재는 도로 관련 분쟁 가능성을 내포할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로서 입지조건 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 규모가 크다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 배당을 통한 보증금 전액 변제가 예상되어 매수인이 직접 인수하는 보증금은 0원으로 파악되지만, 이에 대한 철저한 권리분석과 배당표 확인이 필수적입니다. 토지 공부상 오류 및 문화재 보존 지역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최근에 지어져 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 수성중학교 인근 상업지대: 배후 수요가 있는 지역으로 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용면적: 72.14㎡ (약 21.82평)의 전용면적으로 3룸 구조를 갖춰 실거주 또는 임대 시 선호도가 높을 수 있습니다.

* 부동산강제경매: 채권자의 강제경매 개시로 진행되는 건으로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* '인수 보증금 0원' 예상: 배당을 통해 임차인 보증금 문제가 해결된다면, 실질적인 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 권리분석 결과, 본건의 잠재적 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 시세 분석:

* 주변 유사 오피스텔(엘리시움 또는 동급 단지, 유사 면적)의 최근 실거래가 및 매물 현황을 분석한 결과, 공실 상태 기준 시세는 대략 300,000,000원에서 350,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 월 임대료는 보증금 2~3천만원 기준 월 150만원 ~ 200만원 수준으로 형성되는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 361,000,000원이지만, 실제 시장 가치(공실 기준)는 이를 하회하는 것으로 판단됩니다.

* 선순위 임차인의 보증금 2억 5천만원은 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되어, 매수인이 직접 인수하는 실질적인 보증금 부담은 0원으로 간주합니다.

* 따라서, 공실 기준 시세인 330,000,000원을 기준으로 보수적인 경매 할인율(약 15~25%)을 적용하여 예상 입찰가를 산출합니다.

* 본건의 합리적인 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 최적 입찰가: 약 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.