나이스옥션 법원경매 수원 2024타경59123 [1] 경기도 화성시 영천동 675-3 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 노선을 따라 근린생활시설이 소재하고 북측으로는 아파트 단지가 소재하여 상권과 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 1층 102호로
외벽 : 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 알미늄 샷시 페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설(엄니한식 : 배달 전용식당)으로 이용 중임.

설비내역

공용위생설비, 승강기, 소방설비, 급배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 등고 평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 화성시 영천동 675-3) 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(중(집)3-51)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 - 미상임.
(2) 북측 도로 기준으로 1층, 남측 산책로에서는 체감상 2층임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경59123 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 675-3 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 1,460,000,000원

토지면적: 64.47㎡ (약 19.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.38㎡ (약 27.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남서울농업협동조합 (정보상 추정)

토지지분: 64.47㎡

건물지분: 89.38㎡

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 노선을 따라 근린생활시설이 소재하고 있으며, 북측으로는 아파트 단지가 소재하여 상권과 입지조건은 무난한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본 건 건물 북측으로는 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 4일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사엄니한식오남매 (하경화)

보증금: 20,000,000원

차임: 150,000원

전입/사업일자: 2021-07-26

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-04-11

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가적인 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 '대항력 있음' 표기가 있는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확보되어 있으나, 확정일자 정보는 누락되어 있습니다.

* 등기부 현황 요약

등기구분: 갑3, 접수일자: 2020-08-18, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이상미

등기구분: 갑4, 접수일자: 2021-08-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김몽영 (매매 금1,200,000,000원)

등기구분: 을5, 접수일자: 2021-08-04, 권리종류: 근저당권, 권리자: 남서울농업협동조합, 권리금액: 1,128,000,000원 (말소기준권리)

등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-01-17, 권리종류: 가압류, 권리자: 기술보증기금, 권리금액: 200,000,000원 (말소)

등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-01-19, 권리종류: 가압류, 권리자: 수협은행, 권리금액: 175,295,680원 (말소)

등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-02-23, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 748,896,996원 (말소)

등기구분: 갑8, 접수일자: 2024-02-23, 권리종류: 가압류, 권리자: 롯데카드주식회사, 권리금액: 22,168,445원 (말소)

등기구분: 갑9, 접수일자: 2024-03-07, 권리종류: 임의경매, 권리자: 남서울농업협동조합, 권리금액: 945,054,922원 (말소)

등기구분: 갑10, 접수일자: 2024-03-08, 권리종류: 가압류, 권리자: 신보2023제18차유동화전문, 권리금액: 320,000,000원 (말소)

등기구분: 갑11, 접수일자: 2024-03-12, 권리종류: 가압류, 권리자: 신보2022제24차유동화전문, 권리금액: 240,000,000원 (말소)

등기구분: 갑12, 접수일자: 2024-03-14, 권리종류: 가압류, 권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 36,189,120원 (말소)

등기구분: 갑13, 접수일자: 2024-03-18, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소벤처기업진흥공단, 권리금액: 100,898,063원 (말소)

등기구분: 갑14, 접수일자: 2024-05-21, 권리종류: 가압류, 권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 289,636,410원 (말소)

등기구분: 갑15, 접수일자: 2024-10-18, 권리종류: 압류, 권리자: 송파세무서장 (말소)

등기구분: 갑16, 접수일자: 2025-01-23, 권리종류: 압류, 권리자: 서울특별시 (말소)

등기구분: 갑17, 접수일자: 2025-04-11, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소)

등기부채권 총액: 3,261,084,714원.

1.4. 상권분석

본건은 화성시 영천동에 위치하며, 영천초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 북측으로는 아파트 단지가 소재하여 배후 수요 또한 갖추고 있습니다. 해당 지역은 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 영천초등학교 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 용이합니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 정류장도 인근에 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 "유동화물건"으로 분류되어 있습니다. 또한, "대항력 있는 임차인"이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. '유동화물건'은 채권의 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 근린상가로, 비교적 양호한 입지와 상권을 갖추고 있습니다. 영천초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지도 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 활발한 도시개발이 진행 중인 화성시 영천동 소재 근린상가 물건입니다.

* 영천초등학교 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지로 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 도로 접면이 양호하여 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,460,000,000원을 기준으로, 권리분석 및 임차인 현황, 물건의 특수성(유동화물건, 대항력 있는 임차인), 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 법원 현황 조사를 통해 임차인의 권리관계를 다시 한번 명확히 확인해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 관련 법규 및 시장 상황에 대한 추가적인 심층 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.