나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102306 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102306 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102306
• 주소: 서울특별시 관악구 남현3길 39 CS타운 (B동)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102306 | 소재지: 서울특별시 관악구 남현3길 39 CS타운 (B동) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 강제경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102306 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.4114㎡ (약 6.48평)

건물면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.08㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2015년 02월 13일

건물 마감: 외벽 - 석재붙임 마감 등, 내벽 - 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 - 샷시 창 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중 (내부 임의 구획으로 2세대 이용 중)

설비 내역: 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기 갖춤

토지 형상 및 이용 상태: 완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 토지 남측으로 세로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역

1.3. 감정평가 요약

구분건물 감정평가요항표에 따라 작성되었습니다.

2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치하며, 지하철 2·4호선 '사당역' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 사당역 주변은 교통의 요지로서 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인의 정확한 대항력 여부, 보증금, 배당 가능 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (후첨 '임대차 관계 등 미상' 정보로 인해 권리 분석 시 가장 주의해야 할 사항입니다.)

기타 공적 장부상 권리 관계는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 추가적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석

대상 물건이 위치한 남현동 일대는 사당역 역세권을 바탕으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있습니다. 단독, 다가구, 다세대 주택이 주를 이루며, 소규모 근린생활시설들이 입지하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 사당역의 발달된 상업 지역과의 접근성이 우수하여 해당 지역의 상권 배후 수요를 일부 흡수할 수 있는 입지입니다.

5. 생활 정보

건축물은 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 총 건물 면적은 27.08㎡로, 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 주거 공간입니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 권리 관계, 명도 조건 등을 철저히 확인해야 하며, 낙찰자가 인수해야 할 금액이나 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성이 존재합니다.

둘째, '임대 관계 등 미상'이라는 정보는 현재 임차인의 정확한 현황 파악이 어렵다는 것을 의미하며, 이는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

셋째, 공부상 4층 402호이나 내부가 임의로 구획되어 402(A), 402(B) 두 세대로 이용 중인 점은 건축법규 위반 소지나 추후 이용 시 불편을 야기할 수 있습니다.

넷째, '토지이용계획 및 제한상태'에 명시된 다수의 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등)은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

다섯째, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 지역의 소음이나 주차 문제 등은 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사당역 인근이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축(2015년 준공)인 건물이 장점입니다. 하지만 '대항력 있는 임차인' 및 '임대 관계 미상'이라는 중대한 권리상의 리스크와 내부 임의 구획으로 인한 법적 문제 가능성이 존재하여, 투자 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 권리관계 파악 및 인수 금액 산정이 가능하다면 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권이라는 탁월한 입지.

* 비교적 최신 연식(2015년)의 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능성.

* 임차인 리스크를 충분히 반영한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

* 1-2인 가구 수요가 꾸준한 지역 특성.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계