나이스옥션 법원경매 수원 2023타경54343 [1] 경기도 화성시 봉담읍 수영리 649-43 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경54343 [1] 경기도 화성시 봉담읍 수영리 649-43 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경54343
• 주소: 경기도 화성시 봉담읍 진등2길 20-18, 3층301호
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매5계 2023타경54343 | 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 진등2길 20-18, 3층301호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 47,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 2023타경54343 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경54343 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 수영리 649-43 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

건물면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호 (사용승인일자: 1989.03.17)

건물 이용상태: 다세대주택 (방 2, 주방, 거실, 화장실 등)

건물 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비

토지 이용상태: 세장형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역

공부와의 차이: 해당사항 없음

기타 참고사항: 임대관계 미상

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 "봉담초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰자가 기존 임차인의 임대차 관계를 그대로 승계해야 할 수 있음을 의미합니다. 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 부담할 수 있으며, 이는 추가적인 자금 부담이나 부동산 활용 제약으로 이어질 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 정확한 보증금액, 전입일자, 배당요구 여부 등을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임차인이 배당을 요구했는지, 배당요구 종기일 내에 했는지 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

화성시 봉담읍은 과천봉담고속도로 끝자락에 위치하며, 다수의 대학교와 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 봉담초등학교가 있어 학군 배후 수요도 기대할 수 있습니다. 최근 신규 아파트 단지 내 상가들이 성공적으로 분양되는 사례들이 있어, 지역 상권의 성장 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 해당 물건 자체의 정확한 상권 위치 및 주변 상권과의 연계성을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 봉담초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재하며, 차량 접근성도 무난한 편입니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

화성시 봉담읍 지역은 대규모 택지 개발이 이루어져 왔으며, 이에 따라 편의시설 및 생활 인프라가 지속적으로 확충되고 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설이나 소각장 증설 관련 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 이러한 혐오시설의 잠재적 영향권에 해당되는지 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 현재 검색된 정보만으로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 광범위한 지역 개발 계획 및 환경 이슈를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 예상보다 높은 투자 비용이 발생할 수 있으며, 임차인이 거주 중일 경우 명도에 시간이 소요되거나 어려움이 발생할 수 있습니다.

건물의 사용승인일자가 1989년으로, 약 35년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

'임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 정확한 상황(보증금, 월세, 계약 기간 등) 파악이 필수적입니다. 예상치 못한 임대료 체납 또는 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍의 다세대주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 봉담초등학교와 인접하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 및 건물 노후화 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 임차인 관련 권리관계를 명확히 분석하고, 인수해야 할 보증금 규모를 파악한 후, 이를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 건물 상태 및 향후 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 봉담초등학교 인근의 비교적 안정적인 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 건물 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 권리관계 등 리스크 요인을 잘 해소한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 문제를 해결하고, 필요하다면 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 화성시 봉담읍 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계