나이스옥션 법원경매 수원 2024타경1605 [1] 경기도 오산시 오산동 396-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산오색문화체육센터" 남서측에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 공공시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 서측으로 지하철1호선이 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 정비구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1-4층 건물로서,
외 벽: 석재 및 적벽돌마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

1층: 근린생활시설로 이용중임.
2-4층: 다가구주택/오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 표시한 바와 같이 2동(기호㉠-㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함(목록 2-1~2-4, 별지 목록 참조)
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(자세한 사항은 임대차 현황 참조)
-매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경1605 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 396-1

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택/오피스텔)

* 감정가: 3,384,090,720원

* 토지면적: 502.00㎡ (약 151.86평)

* 건물면적: 859.69㎡ (약 259.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO (서수원새마을금고)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함(목록 2-1~2-4, 별지 목록 참조), 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 매수보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산오색문화체육센터" 남서측에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 공공시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황으로는 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 서측으로는 지하철 1호선이 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지는 부정형으로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태는 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 정비구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 1-4층 건물로, 외벽은 석재 및 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 건물 이용 상태는 1층은 근린생활시설, 2-4층은 다가구주택/오피스텔로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있습니다.

* 지적 및 건물개황도에 표시된 2동(기호㉠-㉣)의 부합물 및 종물이 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2020년 8월 24일 접수된 서수원새마을금고의 근저당권(을6)입니다.

* 을구 4번 주택임차권(중국인, 임대차보증금 60,000,000원, 전입/확정일자 2017.08.07)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 권리 중 을구 6, 7, 8번의 근저당권, 갑구 9, 15번의 압류, 갑구 14, 8번의 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인들이 다수 있어, 실제 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 잠재적 인수 보증금 총액을 높일 수 있으며, 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 현황 (일부):

* C (전입일자: 2018-08-22): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* J (전입일자: 2015-01-29): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 김 (김춘선) (전입일자: 2017-04-17): 대항력 있음. 보증금 65,000,000원

* J (전입일자: 2016-06-01): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* L (전입일자: 2014-06-12): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* L (전입일자: 2015-08-25): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* L (전입일자: 2019-12-30): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* L (전입일자: 2017-09-26): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* P (박길수) (전입일자: 2014-06-12): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* P SUN (전입일자: 2014-06-12): 대항력 있음. 보증금 40,000,000원

* 강 (전입일자: 2019-06-25): 대항력 있음. 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원

* 김 (JINJINHUA) (전입일자: 2017-08-07): 대항력 있음. 보증금 60,000,000원 (을구 4번 임차권과 동일인 추정)

* 김 (전입일자: 2012-06-19): 대항력 있음. 보증금/차임 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 박 (전입일자: 2012-07-23): 대항력 있음. 보증금 58,000,000원

* 신 (전입일자: 2020-03-18): 대항력 있음. 보증금 6,000,000원, 차임 600,000원

* 주 (전입일자: 2014-09-30): 대항력 있음. 보증금 58,000,000원

* 한 (전입일자: 2005-07-28): 대항력 있음. 보증금 80,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공 정보 기준. 단, 을구 4번 임차권 60,000,000원 및 보증금/차임 미상의 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금은 별도 고려 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 오산시 오산동에 위치하며, "오산오색문화체육센터" 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 주거용 건물(상가주택, 다세대주택 등)과 상업용 건물이 혼재되어 있으며, 공공시설도 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 1층 근린생활시설은 업종에 따라 유동인구 및 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다. 2-4층의 다가구주택/오피스텔은 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성은 지하철 1호선 및 버스 노선 이용이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 최근 매매/임대 정보 분석:

* 더센트럴 (2019년식, 전용 19.76㎡): 2026년 7월 29일 54,500만원 거래.

* 명인빌 (2008년식, 전용 16.05㎡): 2026년 7월 4일 23,000만원 거래.

* 골든스퀘어 (2017년식, 전용 18.195㎡): 2026년 7월 2일 65,000만원 거래.

* 분석: 제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택으로, 본건의 근린주택(상가+주택)과는 건물 구성 및 용도에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교는 제한적입니다. 다만, 오산동 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 "오산오색문화체육센터"가 위치하여 문화 및 체육 활동을 편리하게 즐길 수 있습니다.

* 지하철 1호선 역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 다수 있어, 실제 인수될 총 보증금 규모를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높이는 가장 큰 리스크입니다.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 낙찰되었으나 계약 불이행 등의 사유로 다시 매각되는 경우이므로, 특별한 문제점이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 60,000,000원과 같이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 권리가 명확히 존재합니다.

* 건축물 현황: 제시외 건물(2동) 및 부합물, 종물에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 도시계획 제한: 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 정비구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 및 제한 사항이 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산시 오산동에 위치한 근린주택으로, 1층은 근린생활시설, 2-4층은 다가구주택/오피스텔로 구성되어 복합적인 가치를 지닙니다. "오산오색문화체육센터" 인근이라는 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 다수의 대항력 있는 임차인 존재이며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 많다는 점입니다. 이로 인해 예상되는 인수 보증금 액수를 정확히 산정하기 어렵고, 이는 명도 및 자금 계획에 상당한 불확실성을 야기합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 을구 4번 임차권(60,000,000원)은 매수인이 반드시 인수해야 하는 금액입니다.

재매각 물건이라는 점, 다양한 도시계획 제한 사항, 제시외 건물 및 부합물/종물의 존재 등은 본건에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실질적인 낙찰자의 부담은 커질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 1층 근린생활시설과 상층부 주택/오피스텔을 통한 다양한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 오산시의 중심 지역 중 하나로, 공공시설 인근에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 재매각 활용: 이전 유찰이나 계약 불이행으로 인해 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 높은 리스크를 동반합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,384,090,720원

* 매수보증금: 최저매각가격의 20%

* 인수 보증금: 제공된 자료에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '을구 4번 임차권' 60,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 다수의 대항력 있는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 현 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택 위주로, 본건의 근린주택(상가+주택)과는 건물 특성이 달라 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 따라서 주변 시세만을 바탕으로 정확한 시세 평가 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 최소 60,000,000원의 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다.

* 보증금 미상 임차인들로 인한 잠재적 인수 보증금 규모를 파악해야 합니다.

* 명도에 필요한 비용 및 기간을 고려해야 합니다.

* 건물의 실제 상태, 임대 수요, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가: 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다. 현장에서의 정확한 물건 상태 확인, 법률 전문가와의 상담, 예상 인수 보증금 및 명도 비용 산출 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 고려해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 매우 높은 추정치입니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 설정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.