나이스옥션 법원경매 수원 2024타경63573 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 972-2 벽적골주공아파트 831동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "신영초등학교" 북동측에 인접하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로의 제반 차량 진출입이 수월하고 단지 외곽 간선도로변으로 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약700m 내외 거리에 수인분당선 영통역과 남서측 직선거리 약600m 내외 거리에 수인분당선 망포역이 각 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하1층 지상18층 아파트 내 제11층 제1101호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트 1개호임. (내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 북동측으로 영통로290번길, 남동측측으로 덕영대로1555번길과 각 접하여 영통로, 봉영로 등과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동화나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신영초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아름유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이야기나무유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진아유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(태장고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신영초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진아유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2024타경63573 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 972-2 벽적골주공아파트 831동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

최저입찰가: 287,000,000원 (감정가의 70%로, 1회 유찰된 상태)

토지면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

토지지분: 35㎡ (약 10.59평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 해당 물건은 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 대비 70%로 낮아진 상태입니다.

주의사항: 임대관계 등 미상으로, 실제 점유자 현황은 별도 확인이 필요합니다.

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "신영초등학교" 북동측에 인접해 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황

차량으로의 제반 차량 진출입이 수월하며, 단지 외곽 간선도로변으로 버스정류장이 있습니다.

수인분당선 영통역이 동측 직선거리 약 700m 내외, 수인분당선 망포역이 남서측 직선거리 약 600m 내외에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (망포역 도보 약 9분 소요)

인접 도로상태

아파트 단지는 북동측으로 영통로290번길, 남동측으로 덕영대로1555번길과 접하고 있어 영통로, 봉영로 등 주요 도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구)에 속합니다.

또한, 대로3류, 중로1류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역(신영초등학교, 유치원 등), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

권리관계

본 건은 채권자 한국자산관리공사의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다.

말소기준권리(을12, 근저당권, 2022-01-21)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

그러나 "임대관계 등 미상임"이라는 특이사항이 있으며, 공개 자료상 특이사항이 없더라도 임차인이 존재하지 않는다는 것을 의미하지 않습니다.

실제 점유 관계 및 임차인 현황은 반드시 매각물건명세서를 통해 전입일, 확정일자, 배당요구일 등을 직접 확인하여 대항력 있는 임차인 또는 유치권 등 인수 여부를 철저히 검토해야 합니다.

등기부 요약

소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 597,082,594원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

수인분당선 망포역과 영통역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보

아파트명: 수원영통벽적골주공1아파트 (벽적골주공휴먼시아8단지)

주소: 경기도 수원시 영통구 영통동 972-2

건축물 사용승인일: 1997년 12월 10일 (준공 30년차)

총 동수: 12동 (831동 포함)

총 세대수: 948세대 (최신 정보로는 1548세대)

최고/최저층: 20층 / 2층 (해당 동 최고 20층)

주차시설: 총 474대 (지상 12대, 지하 25대 - 최신 정보로는 총 1257대)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지하 1층, 지상 18층 아파트 (해당 동 11층)

내부 설비: 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 기본 설비 구비

주변 편의시설

* 신영초등학교, 태장고등학교 등 다수의 교육시설 인접

* 주변 근린생활시설 이용 가능

* 공원 등 녹지 공간 인접

6. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임차인 현황이 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건축 연식: 1997년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 환경 (혐오시설 가능성): 일부 부동산 정보에서 '기타오수처리시설', '종말처리장' 등 언급이 있어, 해당 시설의 정확한 위치 및 영향력에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

지역 제한: 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발이나 투자에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원 영통구의 중심 생활권에 위치하며, 망포역 및 영통역을 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변으로 학교, 공원, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

최근 시세가 4억 8천만원에서 5억 6천만원 수준으로 형성되어 있으나, 본 건은 1회 유찰되어 감정가(4억 1천만원) 대비 70% 수준인 2억 8천 7백만원부터 시작하는 경매입니다. 이는 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

하지만, 임대 관계 미상, 건축 연식, 그리고 잠재적인 주변 혐오시설 가능성 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 영통구의 핵심 주거지역, 더블 역세권 (망포역, 영통역) 접근성.

* 높은 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 최저 입찰가.

* 안정적인 수요: 대규모 아파트 단지로서 꾸준한 거래량 보유.

* 실거주 및 투자 겸용: 편리한 생활 환경으로 실수요자에게도 매력적.

9. 예상 입찰가

본 건은 1회 유찰로 인해 최저 입찰가가 2억 8천 7백만원으로 낮아졌으나, 최근 실거래가(2026년 8월 기준 5억 ~ 5억 5천만원, 2026년 10월 기준 5억 6천만원)를 감안할 때, 시세 대비 상당한 메리트가 있습니다.

다만, 임차인 미확인, 건축 연식, 주변 혐오시설 가능성 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 430,000,000원

목표 입찰가: 400,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.