나이스옥션 법원경매 부천 2024타경3010 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 112-47 디에스미소가2차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정동 소재 "덕산고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2015.12.08)
외벽: 외장타일, 외장벽돌 붙임 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<오정동112-47, 오정동112-48>
제2종일반주거지역, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(덕산고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

부천지원 2024타경3010 (1)

소재지

경기도 부천시 오정구 오정동 112-47 디에스미소가2차 5층502호

용도

다세대주택

감정가

211,000,000원

토지면적

본건 토지는 오정동 112-47 및 112-48번지로 구성되어 있음.

토지지분

0㎡ (본건 건물 지분으로 환산)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

전용면적 약 46.28㎡ (14평) (자료 분석 결과)

건물지분

0㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건

주의사항

특수물건정보

유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정동 소재 "덕산고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공동주택, 상가점포, 주상용건물 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있음.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

본건 토지는 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 우리은행의 근저당권(149,600,000원)임.

이하 후순위 권리인 삼성카드 및 경기신용보증재단의 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

집합건물 등기부상 채권 총액은 221,811,701원으로 확인됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

현재 임차인 현황은 명시되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오정동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상가점포 및 주상복합 건물이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

인근에 덕산고등학교가 위치하여 학생들을 대상으로 한 유동인구 및 관련 상권이 형성될 수 있음.

신축 건물(2015년 사용승인)이라는 점은 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점을 제공함.

1.4. 생활정보

주변은 공동주택, 상가, 주상용 건물이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

교육시설로는 덕산고등학교가 인근에 위치하며, 초등학교 등 추가 교육시설은 파악되지 않음.

대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호함.

인근에 공원, 병원, 대형 쇼핑 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 오정동 지역의 생활 편의 시설은 일반적으로 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용된 물건임을 의미함. 이는 통상적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 권리분석상 특이사항은 없음.

혐오시설 관련 가능성: 과거 보도자료에 따르면 부천시는 대장동 지역에 광역소각장 건립을 추진한 바 있으며, 이로 인해 지역 주민들의 반발과 혐오시설에 대한 우려가 있었음. 해당 시설의 현재 추진 상황 및 본건과의 거리는 불명확하나, 광역 지역의 개발 계획 및 환경 이슈는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

임대차 관계 미상: 현재 점유 및 임대차 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. 보증금이 미상인 임차인이 있을 경우, 이에 대한 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근인 2015년에 사용승인이 완료된 다세대주택으로, 부천시 오정구 오정동에 위치하여 기본적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

채권 총액이 감정가보다 높은 편이나, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 임의경매 물건입니다.

다만, 유동화물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점, 그리고 과거 광역소각장 건립과 관련된 지역 이슈가 있었다는 점은 추가적인 확인 및 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

상대적으로 신축급 건물(2015년 준공)이라는 장점.

주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

덕산고등학교 인근으로 교육 환경 및 학생 유동인구 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 211,000,000원

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 34~35㎡(약 10.5~10.8평)의 물건들이 6,000만 원 ~ 14,000만 원 사이에서 거래된 것으로 파악되었습니다.

본건의 전용면적은 약 46.28㎡(14평)으로, 면적이 더 넓은 점을 감안하면 단위 면적당 가치는 유사하거나 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

이러한 시세 분석과 감정가, 그리고 유동화물건 및 미상 임차인 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

특히, 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않는 점을 감안하여, 명도 비용 등을 고려한 충분한 할인율을 적용하는 것이 중요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이 부분을 입찰가 산정 시 제외하고 고려하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.