나이스옥션 법원경매 인천 2024타경500075 [1] 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "성지초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는
공장, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철
"작전역(인천1호선)"이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일자 : 2019.02.18)
외벽 : 몰탈위페이팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 및 내부인테리어 마감 등(탐문 등에 의함),
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경500075 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 476-30 비케이디센트 비동 2층203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

토지지분: 20.73㎡ (약 6.27평)

건물면적: 66.90㎡ (약 20.24평)

건물지분: 66.9㎡ (약 20.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일자: 2019년 02월 18일

총 층수: 12층 건물 내 2층

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "성지초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위로는 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "작전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 소로변의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 사건: 인천지방법원 2024타경500075 부동산강제경매 (1)

* 채권자: 서OO (임차인 서미자와 동일 인물로 추정)

* 말소기준권리: 갑5 (인천 계양구, 압류, 2021-02-19)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 을1 권리인 주택임차권(서미자, 보증금 237,000,000원, 전입 2020-12-11, 확정 2021-06-11)이 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본 건의 주요 인수 대상 권리입니다.

* 기타 권리: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 4,747,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 시설: "성지초등학교"가 인근에 있으며, 공장, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 시세 동향:

* 2024년 3월 23일, 전용면적 78.23㎡(약 23.66평) 오피스텔이 21,500만원에 거래되었습니다.

* 2024년 4월 21일, 전용면적 66.18㎡(약 20.02평) 오피스텔이 21,200만원에 거래되었습니다.

* 제공된 건물면적 66.90㎡(약 20.24평)를 고려할 때, 최근 거래된 66.18㎡ 물건의 시세인 21,200만원 수준을 참고할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 현재 파악된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 작전역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 성지초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 등기부등본 상 "을1" 권리로 등재된 임차인 서미자 씨의 주택임차권(보증금 237,000,000원)이 "인수"로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 건 투자의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(238,000,000원)는 최근 실거래가(약 21,200만원)와 비교했을 때 높은 편입니다. 특히 임차인 보증금을 인수해야 할 경우, 총 투입 비용은 더욱 상승하게 됩니다.

* 경매 채권자와 임차인의 동일인 추정: 본 건의 채권자(서OO)와 대항력 있는 임차인(서미자)이 동일인으로 추정됩니다. 이러한 경우, 경매 절차 진행 과정이나 임차인과의 협상 시 특이사항이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. (경매 신청인이 임차인 본인인 경우, 보증금 회수를 위한 절차일 수 있습니다. 이 경우 인수 보증금이 0원이 될 가능성도 있으나, 등기부상의 '인수' 표시는 반드시 확인해야 합니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 작전역 및 성지초등학교 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인 서미자 씨의 보증금 237,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 등기부등본 상 해당 임차권이 '인수'로 명시되어 있어, 만약 이 보증금을 인수해야 한다면 총 투입 비용이 시세보다 훨씬 높아져 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 감정가 또한 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 인수되는 보증금을 고려한 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 작전역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리.

* 성지초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 인프라 양호.

* (만약 임차 보증금 인수 리스크가 해소된다면) 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인(서미자)의 보증금 237,000,000원을 인수해야 하는지 여부입니다.

최근 실거래가(약 21,200만원)를 고려할 때, 만약 237,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰자가 부담하게 될 총 비용은 '낙찰가 + 237,000,000원'이 됩니다. 이는 최근 실거래가 수준(21,200만원)을 훨씬 상회하므로, 단순히 시세만을 반영하여 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 임차인 보증금 인수 위험을 반영한 예상 입찰가를 산정합니다.

만약 임차인의 보증금 23,700만원을 인수해야 한다면, 해당 금액만큼 입찰가를 낮추어야 합니다.

현 시세(약 21,200만원)를 감안했을 때, 잠재적 인수 보증금 23,700만원을 고려하면, 본 건은 입찰가 산정에 매우 신중해야 하며, 높은 수익을 기대하기는 어렵습니다.

보증금 인수 여부 및 추후 협상 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이의 금액으로 보수적인 접근을 권고합니다. 이 가격대에서 입찰 시, 만약 보증금 인수 문제가 해결된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으며, 인수 시에는 총 투입 비용이 높아짐을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.