나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102085 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102085 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102085
• 주소: 서울특별시 관악구 청룡4길 32 청룡오피스텔, 8층802호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102085 | 소재지: 서울특별시 관악구 청룡4길 32 청룡오피스텔, 8층802호 | 감정가: 82,000,000원 | 최저가: 82,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102085 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102085 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 921-6 청룡오피스텔 8층 802호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 82,000,000원

토지면적: 5.11㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.114㎡ (약 1.55평)

건물면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

건물지분: 14.26㎡ (약 4.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 해당 없음

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 "봉천역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 8층 건물 중 8층 802호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 업무시설(오피스텔)로서의 기능을 충실히 수행하고 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

본 건 토지는 3필지가 일단의 자루형 토지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용되고 있습니다. 봉천동 921-6, 921-7, 921-9번지 일대는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속해 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 채권자는 김OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 제공된 정보만으로는 특별한 권리상 하자는 확인되지 않으나, 낙찰 후 인수되는 권리관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 존재하며, 주변 학교 등으로 인한 배후 수요도 기대할 수 있습니다. 봉천역 역세권이라는 지리적 이점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 생활정보

교통: 지하철 2호선 봉천역 인접, 다수의 버스 노선 운행.

교육: 관악초등학교가 북동측 인근에 위치.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

주거/업무 환경: 오피스텔로서 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능.

1.8. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다. 모아타운 내 지목 도로 토지로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차를 필수로 거쳐야 하며, 이에 따른 취득의 제한이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 허가 취득 여부가 본 건의 중요한 변수가 될 수 있습니다.

소형 면적: 건물 전용 면적이 14.26㎡ (약 4.31평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 명도 저항이나 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

기타 제한사항: 본건 토지는 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 공법상 제한에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

주변 시설: 조사 결과, 물건지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 지하철역 인근의 좋은 입지와 교통 편의성을 갖춘 오피스텔 물건입니다. 하지만, 가장 큰 특징이자 리스크는 '토지거래허가구역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이로 인해 매수 후 토지 취득에 허가가 필요하며, 허가 취득 가능성 및 절차가 매우 중요합니다. 건물 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 제약에도 불구하고, 향후 지역 개발 가능성이나 소형 면적을 활용할 수 있는 특정 투자 목적을 가진다면 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

역세권 소형 오피스텔: 봉천역 초역세권이라는 입지적 강점과 소형 면적을 활용할 수 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 봉천동 지역의 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

특정 용도 적합성: 소형 면적을 필요로 하는 1인 가구 주거, 소규모 사무실, 스튜디오 등 특정 용도로 활용 시 수익을 창출할 수 있습니다.

토지거래허가구역 해제 또는 허가 획득 시 가치 상승: 만약 토지거래허가구역 지정이 해제되거나, 필요한 허가를 원활하게 취득할 수 있다면 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계