나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102462 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층902호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102462 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층902호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102462 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층902호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102462 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102462 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지 지분율: 974.480474994291

건물면적: 14.29㎡ (약 4.32평)

건물 지분율: 1429

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제9층 제902호 (2021.12.10. 사용승인)

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 소재하며, "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "상도역"이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 06월 08일 서울중앙지방법원의 임차권 등기명령 2023카임30949, 임차보증금 3억원)이 설정되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 해당 임차보증금 3억원을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 임차권 등기명령은 채권자의 신청으로 이루어진 것으로, 임차인의 권리 보호를 위한 조치일 수 있습니다. 그러나 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 정확한 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 파악이 어려워, 경매 입찰 시 이 점을 매우 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상도1동은 상도역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 서울강남초등학교와 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 오피스텔 밀집 지역으로서 직장인 등 1인 가구의 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 지하철 7호선 상도역을 이용하는 유동인구가 풍부하며, 주변의 다양한 근린생활시설은 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울강남초등학교와 가까워 자녀 교육 환경이 양호합니다. 지하철 7호선 상도역을 통해 강남 및 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 근린생활시설들을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 3억원 규모의 주택임차권 인수 가능성입니다. 임차권 등기명령이 설정되어 있어, 명확한 권리 분석 없이는 보증금 미회수 또는 명도 관련 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 또한, 현장조사 당시 점유자 확인이 불가하여 내부 설비 작동 여부, 인테리어 상태, 공실 여부 등 정확한 내부 상태를 파악하지 못했으므로, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 '도로(저촉)', '건축선(도로경계선에서 3미터후퇴)', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 재건축이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다. '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)'라는 기재는 토지의 일부가 도로로 편입되었거나 사용될 수 있음을 의미할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하며 2021년에 사용 승인된 신축 오피스텔이라는 점에서 입지적, 건물 노후도 측면에서 강점을 지니고 있습니다. 그러나 3억원의 주택임차권 인수 가능성과 내부 상태 미확인이라는 중대한 불확실성을 안고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자에 어려움이 따를 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

상도역 도보 거리의 뛰어난 역세권 입지를 활용할 수 있습니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다. 만약 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 권리 관계를 명확히 정리하고 내부 상태를 개선한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 반드시 해당 물건의 임차권 등기 정보, 실제 점유 관계, 명도 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계