나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102515 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 “성보고등학교“ 서측 인근에 위치함. 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건중
제12층 제1207호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽, 바닥 : 내부 미상,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며 다락이 있는 복층구조임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 26m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경102515 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102515 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1207호

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 4.088㎡

* 건물 지분: 17.3㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "성보고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리 내 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 임차보증금 반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 하고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서민아)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-02-04

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상, 주택임차권(서민아)은 245,000,000원으로 등기되었으나 말소되었습니다.

* 소유권 이전, 압류(강서세무서장) 등 다수의 권리가 등기되었다가 말소되었습니다.

* 현재 본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소 예정인 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 등기부상 말소된 주택임차권과 권리분석 상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 종합해 볼 때, 임차 보증금에 대한 부담은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 신림동은 서울 서남부의 주요 상업 및 주거 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많고 젊은 층의 유입이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 본건 주변 상권

건물 자체의 용도가 업무시설 및 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 학교와 상업 시설이 있어 기본적인 수요는 존재합니다. 다만, 단위 면적이 작은 오피스텔임을 고려할 때, 임대 수요는 소규모 사업자나 1인 가구 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 성보고등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설과 상업 시설이 발달하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 의료시설

지역 내 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 말소 예정인 권리들이 많아 복잡성이 존재할 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 지상권에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차 관련 리스크

* 표면적으로 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, 실제 권리분석에서는 '대항력 없음'으로 명시되고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 이는 HUG의 조건부 인수와 관련된 복잡한 상황을 반영하는 것으로 보이며, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 오피스텔의 전용면적이 17.30㎡ (약 5.23평)으로 매우 작아, 투자 가치나 임대 수익률 측면에서 제한적일 수 있습니다.

* 복층 구조 및 다락이 있다는 점은 공간 활용도를 높일 수 있으나, 유지보수 및 안전 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가 246,000,000원을 기준으로 하며, 임차 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 접근성이 비교적 높을 수 있습니다. 다만, 매우 작은 면적과 복잡한 권리관계, 그리고 임차인 관련 조건부 매각 사항은 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 미인수 조건: 임차 보증금 245,000,000원에 대한 인수 부담이 없는 것으로 분석되어, 실질적인 투자 비용 부담이 줄어듭니다.

* 양호한 입지: 지하철역과 버스 정류장이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 적은 면적으로 인해 상대적으로 낮은 투자금으로 접근 가능하며, 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 신림동 일대의 오피스텔 시세는 면적과 건물별로 편차가 큰 편입니다. 유사 물건인 더위일관악파크뷰 내 다른 경매 물건의 감정가가 약 2억 5천만원대(2억 5,800만원, 2억 5,500만원)로 확인됩니다. 또한, 다른 오피스텔 매매 사례를 보면 전용 7.8평(약 25.99㎡)이 3억 5천만원에 거래되기도 했으나, 전용 28.72㎡(약 8.7평)가 1억 8천만원에 매물로 나오기도 합니다. 본건의 전용면적은 17.30㎡(약 5.23평)으로 비교적 작은 편입니다. 감정가 246,000,000원은 이러한 시장 상황과 유사 경매 물건의 감정가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 권리관계의 복잡성과 소형 면적의 제약을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.