나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15778 [1] 인천광역시 중구 항동7가 49-32 인천국제수산물타운비동 1층126호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 "연안사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 창고,
물류센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제126호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 상점(현황 공실)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 판매시설, 근린생활시설 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 7차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-07-31), 중요시설물보호지구(항만)(2004-12-27), 지구단위계획구역(2019-01
-30)(항동1-3), 도로(접합), 건축용도지역기타(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과
로 문의)), 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.)), 중점경관관리구역
(2022-06-20)(인천항 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 일명 ‘오픈상가’로서, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’제1조의2(상가
건물의 구분소유)에서 요구하는 구분점포의 용도(판매시설), 경계표지 및 건물번호표지 등
의 요건이 충족된 것으로 판단됨.

물건 비고

오픈상가로서 '집합건물의 소유 및 관리에 관한법률' 제1조의2(상가건물의 구분소유)에서 요구하는 구분점포의 용도(판매시설), 경계표지 및 건물번호표지 등의 요건이 충족된것으로 판단 됨(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경15778 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 항동7가 49-32 인천국제수산물타운비동 1층 126호

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 가치 정보

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

* 건물면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

1.3. 건물 용도 및 현황

* 주 용도: 판매시설

* 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 126호

* 이용 상태: 상점 (현황 공실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* "연안사거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 창고, 물류센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 남동측으로 왕복 7차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 북동측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 준공업지역

* 중요시설물보호지구(항만)

* 지구단위계획구역(항동1-3)

* 도로(접합)

* 건축용도지역기타(건축선 2m)

* 과밀억제권역

* 특별관리해역(시화호-인천연안)

* 중점경관관리구역(인천항)

* 이러한 용도 지역 및 지구 지정은 향후 개발 또는 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2020년 5월 25일 우리은행 근저당권 (을1)

* 본 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2, 2020-05-25)

* 우리은행 근저당권 (을1, 2020-05-25, 108,000,000원)

* 김정진 근저당권 (을2, 2022-08-19, 100,000,000원)

* 남동세무서장 압류 (갑3, 2022-12-01)

* 우리은행 임의경매개시결정 (갑4, 2023-11-14, 78,823,852원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적 내용 미상, 인수 여부 확인 필요)

3.2. 채권자 정보

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자로 추정)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본 건은 현재 공실 상태로 파악되므로, 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 주변은 창고, 물류센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업 및 복합 상권입니다.

4.2. 본건의 상업적 활용 가능성

* 본건은 '오픈상가'로서 구분점포 요건을 충족하는 것으로 판단됩니다.

* 건물 면적 6.32㎡ (약 1.91평)은 매우 협소하여, 소규모 판매점, 사무실, 또는 특수 용도의 임대 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

* 인천항 지역 특성상 관련 업종 종사자 대상의 서비스나 편의 제공 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본 건은 항만 및 물류 지역에 위치하여, 일반적인 주거지의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 유동화 자산의 경우, 일반 자산에 비해 관리 및 처분 과정에 추가적인 절차가 수반될 수 있습니다.

6.2. 협소한 면적

* 건물 면적 6.32㎡ (약 1.91평)은 매우 협소하여 활용 가능한 업종 및 목적이 제한적입니다.

6.3. 토지이용계획 제약

* 항만 보호구역, 중점경관관리구역 등으로 인한 건축 및 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 인수 시 부담이 될 수 있으므로, 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본건은 인천항 인근의 소형 판매 시설 물건으로, 권리관계는 경매를 통해 대부분 정리될 것으로 예상됩니다.

* 협소한 면적과 항만 지역이라는 특성을 고려할 때, 일반적인 상가 투자와는 다른 접근이 필요합니다.

* 주변 물류/항만 관련 업체나 종사자를 대상으로 하는 특수 용도, 또는 소규모 개인사업자 대상 임대가 적합할 것으로 보입니다.

* 감정가 대비 면적이 매우 작아, 투자 가치 판단 시 면적당 가격 및 활용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

* 명도 대상 임차인이 없으며, 현 공실 상태입니다.

* 인천항 지역의 산업 활동에 따른 잠재적 수요가 있습니다.

* 소액 투자를 통해 상가 물건을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 174,000,000원

* 감정가 기준 평당 가격: 토지 약 200,000,000원/평, 건물 약 91,000,000원/평

* 면적 대비 매우 높은 감정가로, 일반적인 상가 투자 기준과는 상이합니다.

* 해당 물건은 시세 차익 또는 특정 목적(인근 사업체 활용 등) 달성을 위한 전략적 투자로 고려될 수 있습니다.

* 현 공실 상태, 협소한 면적, 미확인 지상권 가능성 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 부담은 없습니다.

9.2. 제안

* 예상 입찰가 범위: 104,400,000원 ~ 139,200,000원 (감정가의 60~80% 수준)

* 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 관련 공부(건축물대장, 토지대장 등) 상세 검토, 지역 부동산 전문가 상담을 통해 최종 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.