나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102510 [1] 서울특별시 동작구 상도동 294-80 주원베르빌102 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102510 [1] 서울특별시 동작구 상도동 294-80 주원베르빌102 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2025타경102510 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 294-80 주원베르빌102 3층302호 | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 292,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102510 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102510 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 294-80 주원베르빌102 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 292,000,000원

토지면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

토지 지분율: 2100

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물 지분율: 2938

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 정OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2018-07-26)

토지 이용: 2필지 일단의 사다리형 평지, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 이용

인접 도로: 북측 노폭 약 4m 내외 포장도로 접함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '상도3동 주민센터' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택이 밀집된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 건물 북측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주변 지역의 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중에 있습니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 정OO입니다. 본 건에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 주택임차권이 등기되어 있다는 점입니다. 해당 임차권의 임차보증금은 258,000,000원으로 파악되었으며, 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 이에 따라 낙찰 후 명도 진행 시 또는 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 추가적인 법적 검토와 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상도동 일대는 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 지역 내 상권은 일상생활 영위를 위한 기본적인 편의시설 및 소규모 상가들로 구성되어 있으며, '상도3동 주민센터' 등 공공시설이 인근에 있어 주민 편의성이 높습니다. 다세대 주택 밀집 지역 특성상 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2018년 7월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 입주민 편의를 위한 승강기, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의 깊게 살펴야 할 잠재적 리스크는 등기된 주택임차권입니다. 임차보증금이 2,580,000,000원에 달하고 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간 소요 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법률의 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울특별시 동작구 상도동 주택은 2018년 사용 승인으로 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 주거 편의시설을 잘 갖추고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점은 재산권 확보에 유리합니다. 다만, 등기된 주택임차권과 그 임대차 관계 미확인이라는 점은 반드시 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립 후 접근해야 할 주요 고려사항입니다. 안정적인 주거 환경과 보통 수준의 교통 편의성을 갖추고 있어, 명도 리스크를 잘 관리한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 토지와 건물을 일괄 매각하여 재산권의 안정성을 확보할 수 있습니다.

- 동작구 상도동은 지속적인 도시 개발 및 교통 개선이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

- 임차권 등기사항 및 임대차 관계를 명확히 파악하고 합리적인 명도 전략을 수립한다면, 시세 대비 저가 매수의 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계