나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-208 남광아트빌 제에이동 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9239 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-208 남광아트빌 제에이동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9239 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-208 남광아트빌 제에이동 제2층 제201호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 424-208 남광아트빌 제에이동 제2층 제201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9239 (1)이며, 감정평가액은 232,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 면적은 18.47㎡ (약 5.59평)이며, 건물 면적은 25.14㎡ (약 7.60평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제2층에 위치하며, 2018년 7월 27일 사용승인을 받았습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치해 있습니다.

또한, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 등기사항전부증명서상 임차권 등기가 설정되어 있습니다.

해당 임차인은 2022년 2월 14일에 임대차 계약을 체결하고 같은 날짜에 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 231,000,000원입니다.

매각 시 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기사항전부증명서 상 '민간임대주택 등록'으로 등기되어 있는 사실도 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대 및 아파트 단지가 밀집된 주거 중심 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

가까운 거리에 근린생활시설이 위치하여 식당, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 용이합니다.

까치산역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 꾸준하며, 다양한 업종의 점포들이 입점해 있어 상권의 활력도 또한 양호한 편입니다.

인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울월정초등학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통 면에서는 지하철 2·5호선 까치산역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지 주변에 다양한 편의시설과 녹지 공간이 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 매각 조건 상 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하나, 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 임차인과의 협의 및 법적 검토가 필수적입니다.

또한, 본 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

2024년 9월 5일에 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2029년 9월 9일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권(까치산역)에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성은 우수한 편입니다.

주변 환경 또한 주거에 적합하며, 교육 및 교통 여건도 양호합니다.

다만, 임차인의 보증금 문제와 관련된 권리 분석 및 잠재적 인수 부담에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인을 잘 관리한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권(까치산역)에 위치하여 교통이 편리하며, 서울월정초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

2018년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리 관계의 복잡성(임차권 등기 및 매각 조건)을 면밀히 분석하여 인수 부담을 최소화할 수 있다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 시세 변동 추이를 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 만한 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계