나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529260 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 215-1 창우빌라트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529260 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 215-1 창우빌라트 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경529260
• 주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로53번길 9, 4층402호 (주안동,창우빌라트)
• 감정가: 230,000,000원
• 최저가: 9,280,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매21계 2023타경529260 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 석바위로53번길 9, 4층402호 (주안동,창우빌라트) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 9,280,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529260 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 215-1 창우빌라트 4층402호

용도: 아파트 (집합건물 14층 중 4층)

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: $59.97 \text{m}^2$ (약 18.14평)

토지 지분면적: $15.13 \text{m}^2$ (약 4.58평)

*참고: 아파트의 특성상 분양면적은 전용면적($59.97 \text{m}^2$)에 공용면적이 합산되어 일반적으로 이보다 크게 형성됨.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "미추홀구보건소" 동측 인근에 위치하며, 아파트, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심형 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주변 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있으며 현재 아파트로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 채무관계 및 경매 진행

본 경매는 채권자 박OO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 소유권 관계는 없는 것으로 보이나, 강제경매의 특성상 채권액 확보를 목적으로 진행되는 사건임을 인지해야 합니다.

3.2. 법적 리스크 (핵심 주의사항)

가장 큰 리스크는 **임차인의 우선매수신고**입니다. 임차인 박소영이 전세사기피해자지원및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의거하여 우선매수신고서를 2024.09.02.에 제출한 상태입니다. 이로 인해 최고가 매수신고인이 되더라도 임차인이 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

또한, **공유자우선매수신고**가 접수되어 있어, 공유자가 있을 경우 이 또한 일반 매수인의 낙찰을 저해하는 요소로 작용할 수 있습니다. 이 두 가지 우선매수신고로 인해 일반 입찰자의 실질적인 낙찰 가능성이 매우 낮은 '특수물건'입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 토지 이용 계획

본건의 토지(215-1, 215-3)는 **일반상업지역** 및 **방화지구**로 지정되어 있어 상업 시설 개발 및 이용에 유리한 위치입니다. 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지 등으로 이용 중입니다. 상업지역 내 주거 시설의 가치를 평가할 때는 상권 활성화 정도와 주거 쾌적성을 동시에 고려해야 합니다.

4.2. 생활 정보

"미추홀구보건소" 인근에 위치하여 공공기관 이용이 편리하며, 주위에 주택 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성은 양호합니다. 주거용 건물로서 기본적인 위생, 난방, 승강기, 주차 시설을 잘 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/규제 리스크

**임차인 우선매수권**: 전세사기피해자 특별법에 따른 우선매수권 행사가능성이 가장 큰 잠재적 리스크이자 투자 걸림돌입니다. 일반 투자 목적의 낙찰은 거의 불가능하다고 봐야 합니다.

**토지 이용 제한**: 본건 토지 중 일부(215-1)가 **철도보호지구**에 해당하여, 철도 운행에 지장을 줄 수 있는 행위 및 개발에 제한이 있을 수 있으므로 향후 재건축 또는 리모델링 시 주의가 필요합니다. 또한 **과밀억제권역**에 포함되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 리스크

주안동 일대는 도시개발이 활발한 지역이나, 본건지 주변을 대상으로 한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 심각한 영향을 미치는 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 장례 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역에 위치한 주거 시설이므로 주변에 유흥 시설이나 소규모 상업 시설이 혼재되어 있을 가능성은 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 미추홀구 핵심 주거지역 및 상업지역 인근에 위치하여 입지적 가치는 높습니다. 건물 구조 및 상태 역시 양호하며, 주거용 아파트로서의 기능에는 문제가 없습니다. 그러나 **전세사기 피해 임차인의 우선매수신고**라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있어, 일반 매수자의 입찰을 통한 소유권 취득 가능성은 사실상 낮다고 판단됩니다. 투자의 목적이 실질적인 소유권 취득이라면, 이 물건은 매우 위험하거나 실익이 없는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

**고점:**

1. **우수한 입지:** 미추홀구보건소 인근, 일반상업지역 내 위치한 아파트로 주거 및 상업 인프라 이용 편리.

2. **교통 양호:** 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 위치.

3. **면적 양호:** 전용 $59.97 \text{m}^2$로 실수요층이 선호하는 면적대.

**저점 (주의 요망):**

1. **압도적인 법적 리스크:** 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성 (매각 불허가 사유는 아니나, 낙찰 확률 0에 수렴).

2. **개발 제한 리스크:** 토지 일부가 철도보호지구로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약 가능.

3. **공유자 우선매수신고:** 또 다른 우선매수권자가 존재할 수 있는 불확실성.

법원 정보

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