나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102375 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 가동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102375 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 가동 4층401호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102375 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 가동 4층401호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102375 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102375 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-323 데시앙 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 33.13㎡ (약 10.02평)

토지 지분율: 3313.0000000000005%

건물면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

건물 지분율: 4090.9999999999995%

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 해당 없음 (제공된 정보 기준)

2. 입지조건

본건 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "난우중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 임야 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 북서측 하향 경사지에 위치한 6필지 일단의 사다리형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 물건지 북서측으로는 약 7~8미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

교통 상황은 인근에 버스 정류장이 소재하여 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 소유자 겸 채무자는 이OO입니다.

권리관계에 대한 상세한 분석은 법원 경매 서류 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 경매 신청 채권자의 권리가 우선적으로 확인되지만, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 인수주의 권리나 대항력 있는 임차인 등의 존재 여부는 별도의 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신림동 지역은 주거지로서의 특성이 강하며, 인근에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 또한, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"난우중학교"가 인근에 위치해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 안정적인 주거 수요를 뒷받침할 수 있는 요소입니다.

인근의 임야는 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있으나, 개발 가능성이나 조망 등에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 현재 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 5층 건물 중 4층에 해당되는 401호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 치장석으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 PVC 샷시 창호로 시공되었습니다.

설비로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 그리고 CCTV 등이 갖추어져 있어 현대적인 생활이 가능합니다.

특히 "난우중학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 유리한 조건입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면 다음과 같은 사항들이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2024년 2월 14일부터 시행된 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있으며, 해제 시점은 명확히 확인되지 않아 향후 건축 관련 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

대공방어협조구역(위탁고도:194m)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역에 해당하여 취득세 등 관련 세금에 영향을 줄 수 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정 기간(2024.4.4.~2025.4.3.)이 현재 날짜(2025년 11월 30일) 기준으로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 해당 허가구역 지정은 효력이 없습니다.

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하여 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 소음, 악취, 교통량 증가 등 간접적인 영향은 현장 답사를 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역의 특성을 지니고 있습니다. 난우중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 건물은 비교적 양호한 상태로 파악되나, 구체적인 내부 상태 및 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 중요합니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 등을 고려할 경우 관련 법규 검토가 필수적입니다. 특히 건축허가·착공제한지역 지정 여부는 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

서울시 내 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

다세대주택으로서 임대 수익을 통한 투자도 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토할 가치가 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계