나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102230 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 467-24 우성캐릭터199 9층917호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선 ""매봉역"" 남동측 인근에 위치하는 ""우
성캐릭터199"" 제9층 제917호로서, 인근은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""매봉역""
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조 평스라브지붕 31층 건물 중 제9층 제917호로서,
외 벽 : 페어글라스 및 복합판넬 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약 45m, 약 20m, 약15m미터 내외의 포장도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(개포택지), 도로(접합), 상대보호구역(토지전산
망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102230 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 467-24 우성캐릭터199 9층917호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

토지면적: 5.77㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.77㎡ (약 1.75평)

건물면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

건물지분: 26.87㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항:

* 건물 등기부상 용도는 공동주택(아파트)이나, 감정평가요약 상 현재 오피스텔 용도로 이용 중으로 확인됨.

* 해당 토지는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인 필요.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선 "매봉역" 남동측 인근에 위치하는 "우성캐릭터199" 제9층 제917호임. 인근 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 3호선 "매봉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통임.

인접 도로상태

본건 단지는 남서측, 북동측, 남동측으로 각각 노폭 약 45m, 20m, 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건임. 등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 말소기준권리인 근저당권(을2) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

말소기준권리

을2 근저당권 (채권자: 김용석, 채권금액: 150,000,000원, 접수일자: 2023-10-17)

인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 개요만 기재되어 있고 내용은 없음).

임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됨.

* 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 액수 및 대항력 유무와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인해야 함.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 강남구 도곡동은 서울의 대표적인 부촌이자 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 지하철 3호선 매봉역을 중심으로 역세권에 위치하며, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력도 기대되는 곳임.

주변 시설

본건 주변에는 다수의 주거용 건물(아파트, 오피스텔)과 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 주변 지도 검색 결과, 도곡동 467-24번지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 철골조 평스라브지붕 31층 건물 중 제9층 제917호임. 외벽은 페어글라스 및 복합판넬로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있음. 현재 오피스텔 1개 호실로 이용 중인 것으로 파악됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무에 불편함이 없음.

아파트/건물 개요

본건이 속한 우성캐릭터199 아파트(주상복합)는 1998년 11월 7일에 사용승인된 건물임. 총 2개 동, 199세대 규모이며, 최고 31층, 최저 4층으로 이루어져 있음. 건물 연면적은 약 100,496.73㎡임. 주차는 지상 12대, 지하 9대, 총 21대 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(개포택지)으로 지정되어 있으며, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 특히 "토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)"으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지를 건축물 용도(아파트)로 사용하기 위한 취득 시 관련 법규에 따른 허가 취득 의무가 발생할 수 있음.

임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 임대관계가 미상으로, 보증금 및 계약 내용을 정확히 파악하기 어려움. 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 비용적 손실이 발생할 가능성이 있음.

이용 용도 관련 상이점

건축물대장 상 주 용도가 '공동주택(아파트)'으로 되어 있으나, 감정평가에서는 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 평가되어, 실제 이용 상태와 공부상 용도 간 차이가 존재함. 이는 추후 재산권 행사나 처분 시 제약이 될 수 있음.

토지거래허가구역 관련

앞서 언급된 토지거래허가구역 지정으로 인해, 취득 후 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 하며, 필요한 경우 행정 절차 이행에 대한 추가적인 검토가 요구됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동의 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수함. 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 말소기준권리 하의 채무 관계가 명확하여 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 임차인 현황이 불분명하고, 건물 등기부상 용도와 실제 이용 상태 간의 차이, 그리고 토지거래허가구역 지정과 같은 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

장점

* 최고 입지: 서울 강남구 도곡동, 지하철 3호선 매봉역 도보권의 뛰어난 역세권 입지.

* 소형 면적: 26.87㎡(약 8.13평)의 소형 면적으로 투자금 부담이 적고, 1인 가구 또는 소규모 사업체에 대한 임대 수요 기대.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하의 근저당권 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸 예정으로 권리상 안전함.

단점

* 임차인 불확실성: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성.

* 용도 불일치: 건물 등기부상 용도(아파트)와 실제 이용 상태(오피스텔) 간 차이 존재.

* 토지거래허가구역: 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지가 허가구역으로 지정되어 추가 확인 및 절차 필요.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에는 본건(26.87㎡)과 비교하기 어려운 대형 면적(132.94㎡ ~ 164.97㎡)의 거래 사례가 포함되어 있어, 해당 자료만으로는 본건의 정확한 현 시세를 산정하기에 한계가 있음. 다만, 감정가는 285,000,000원이며, 유사 지역의 소형 오피스텔/아파트 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 가능성이 있음.

제시 가격

상기 분석 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 제시함.

예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.