나이스옥션 법원경매 인천 2024타경502002 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 75-5 은성아파트 비동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북서측 인근에 위치하는 은성아파트
비동 6층 601호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내 6층 601호로서

외벽: 돌붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수시설 등이 구비되어 있으며, 계단을 통하여 출입됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호
구역(2018-04-18){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(2018-04-16){교육환경 보호에
관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경502002 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 75-5 은성아파트 비동 6층 601호

용도: 아파트

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적: 34.76㎡ (약 10.52평)

감정평가액: 105,000,000원

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 북서측 인근에 위치하는 은성아파트 비동 6층 601호입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 이경근, 김재성으로 이전되었습니다. 주택임차권(최윤선, 76,500,000원)이 등기되었으나 말소 예정입니다. 다수의 압류(원주세무서장, 국민건강보험공단, 부산광역시, 북부산세무서장, 대전세무서장)가 존재하며, 가장 빠른 압류(원주세무서장, 2021-03-23)가 말소기준권리가 됩니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 최 씨가 보증금 76,500,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2020년 8월 7일, 확정일자는 2020년 7월 17일입니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 3월 23일자 원주세무서장의 압류입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구 순위번호 11번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 보증금은 인수되지 않습니다. 즉, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동은 주거, 상업, 교육시설이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다. 주변으로 아파트 단지, 다세대 주택, 상가 건물들이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 인근 지역(숭의동)에 성매매집결지 '옐로하우스'가 있었으나, 현재는 철거되었으며, 주안동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 대규모 쇼핑몰(아이하니 쇼핑몰) 관련 분쟁이 있었던 지역이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 전반적으로 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 석암초등학교가 소재하며, 상업시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

주요 교육시설로는 인천석암초등학교가 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 사용 및 거래 시 불이익(이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등)을 초래할 수 있는 중대한 하자이므로, 반드시 확인 및 해결 방안을 모색해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 HUG를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 임차인 관련하여 인수되는 보증금은 없으나, '위반건축물' 등재 사실은 주요 리스크 요인입니다. 위반건축물에 대한 시정 조치 비용, 이행강제금 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 주택도시보증공사가 채권자이며 HUG 인수조건 변경 사항이 있는 점을 고려하면, 매각 절차 진행에 있어 HUG의 역할이 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 적정 수준의 감정가 대비 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 시 주거 가치 및 시장 가치 상승이 가능합니다.

* 도심 생활권 내 위치하여 주거 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 105,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 시정 비용 및 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 건축물 관련 제반 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.