나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513538 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-212 브래인씨티 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 "부평서초등학교"남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택및 업무시설,근린생활시설등이 혼재한 주상복합지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 전철 "부평역" 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건물내 2층 203호로서
- 외벽: 몰탈위 페인트및 치장석재등마감.
- 창호: 샤시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,도시가스설비,하수처리설비,옥내주차설비,승강기설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 공동주택및 업무시설및 제1종근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역,상대보호구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경513538 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-212 브래인씨티 2층203호

용도: 아파트

감정가: 191,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

건물면적 (전용): 39.73㎡ (약 12.02평)

건물면적 (분양): 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

건물 전체 면적 (참고): 3521.61㎡ (총 14층 건물)

1.4. 토지 이용 계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 "부평서초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 주상복합지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 "부평역"이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑구 순위번호 6번 서울보증보험의 가압류 (2022-12-09)가 말소기준권리로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위번호 1번: 주택임차권 (김민주)

임차보증금: 200,000,000원

전입일자: 2022년 4월 8일

확정일자: 2022년 3월 16일

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차보증금 전액이 배당되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리 (말소기준권리 이후의 권리)

갑구 순위번호 6번: 서울보증보험 가압류 (2022-12-09, 말소)

갑구 순위번호 7번: 평택세무서장 압류 (2023-05-17, 말소)

갑구 순위번호 8번: 서울보증보험 가압류 (2023-10-10, 말소)

갑구 순위번호 9번: 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2023-10-26, 말소)

갑구 순위번호 10번: 현대캐피탈 강제경매 (2024-03-14, 말소)

3.4. 기타 권리

갑구 순위번호 4번: 김은주 소유권이전 (2017-11-20)

갑구 순위번호 5번: 이연주 소유권이전 (2022-05-13)

3.5. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

특이사항: 선순위임차권으로, 매각 후 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 조건.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 부평동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 부평역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

부평역을 중심으로 롯데마트, 롯데시네마, 지하상가(부평중앙지하상가, 신부평지하상가, 성일로지하상가, 중앙지하상가 등)가 밀집하여 다양한 쇼핑 및 문화 시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 각종 의류 매장, 패스트푸드점, 식당가 등이 영업 중이며, MZ세대가 많이 찾는 부평 테마의거리도 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천부평서초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 부원여자중학교, 부원중학교 등 중학교와 부평여자고등학교 등 고등학교도 인근에 분포하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

부평역과 연계된 롯데백화점, 지하상가 등을 통해 다양한 쇼핑과 문화생활을 즐길 수 있습니다. 또한, 병원, 은행 등 생활 필수 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.3. 자연 및 휴식 공간

(제공된 정보 및 검색 결과에서 구체적인 자연/휴식 공간에 대한 언급이 부족하여 생략합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(김 )이 존재하며, 임차보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 임차인의 확정일자(2022-03-16)가 전입일자(2022-04-08)보다 선순위로 간주되는지는 법률적으로 추가 검토가 필요하며, 이로 인한 법적 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 지역지구 제한

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 부평역 인근에 위치하며, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주상복합 아파트입니다. 그러나 2억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 입찰 전 해당 임차권의 배당 현황 및 잔여 보증금 인수 가능 금액에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천의 주요 교통 허브인 부평역 인근에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 생활 편의성

부평역 주변의 발달된 상업 시설, 편의 시설, 교육 시설 등으로 인해 높은 수준의 주거 편의성을 제공합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

주상복합 지역의 특성상 향후 지역 개발 및 상업적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 191,000,000원

인수 보증금: 200,000,000원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산함을 원칙으로 합니다.

9.2. 예상 범위

본 물건의 경우, 인수해야 하는 임차보증금(200,000,000원)이 감정가(191,000,000원)보다 높습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 크다는 것을 의미합니다. 따라서, 임차보증금 2억원을 제외하면 실질적인 물건의 가치 산정이 어렵거나 마이너스(-)가 될 수 있어, 단순 감정가 이하의 입찰은 매우 신중해야 합니다.

입찰 참여 전 반드시 법원의 배당표 확정 여부, 임차인의 배당률, 그리고 인수될 보증금의 정확한 금액을 면밀히 파악해야 합니다. 현재 정보로는 2억원의 임차보증금 인수 위험이 현실화될 가능성이 높으므로, 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 인수 보증금이 0원으로 확정되는 극히 드문 상황이 발생한다면, 감정가 대비 80~90% 수준 (예: 150,000,000원 ~ 170,000,000원)에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 이러한 가능성이 매우 낮습니다.

최종적인 예상 입찰가는 법원의 배당 계획 및 상세 권리 분석 전문가의 의견을 종합적으로 검토한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.