나이스옥션 법원경매 부천 2023타경51302 [1] 경기도 김포시 월곶면 고막리 144-11 임야 경매

매각기일: 2026-02-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경51302 [1] 경기도 김포시 월곶면 고막리 144-11 임야 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매3계 2023타경51302 | 소재지: 경기도 김포시 월곶면 고막리 144-11 | 감정가: 1,127,326,000원 | 최저가: 552,390,000원 | 용도: 임야

1. 부천 지원 2023타경51302 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 144-11 소재 임야에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2023타경51302 (1)이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

감정가는 1,127,326,000원이며, 토지 면적은 23,339.00㎡ (약 7,061.64 평)입니다.

건물은 없으며, 지적도상 맹지이나 군사용도로를 이용한 차량 통행이 가능하고, 지상 잡목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

채권자는 주OOOOOO이며, 분묘기지권이 존재한다는 특이사항과 일괄매각이 주의사항으로 명시되어 있습니다.

1.1. 1.입지조건

본건은 경기도 김포시 월곶면 고막리 소재 "고막저수지" 남동측 인근 야산 지대에 위치하고 있습니다.

주위로는 임야, 농경지, 전원주택단지 조성 중인 토지 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황 측면에서, 본건은 지적도상 맹지이나 북측 일부에 폭 약 5미터 내외의 군사용도로가 소재하여 이를 통해 차량 통행이 가능할 수 있습니다. 그러나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

인접한 토지들은 대체로 부정형의 완경사지로 자연림 상태이거나 대지 조성 중인 토지의 일부로 이용되고 있습니다.

지역지구 및 토지이용계획으로는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역: 25km), 보전산지, 임업용산지, 성장관리권역 등에 해당합니다.

김포시 월곶면은 농업진흥과 자연환경 보전을 위한 정책이 주를 이루고 있으며, 전반적으로 개발이 제한적인 지역입니다.

이러한 지역지구 및 토지이용계획은 개발 및 이용에 있어 복합적인 규제를 받고 있음을 의미합니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되므로, 경매개시결정 등기 이후에 설정된 권리들은 말소되는 것이 일반적입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이도 시효취득으로 성립될 수 있으며, 분묘의 소유자나 연고자는 토지 소유자에 대해 분묘를 수호, 관리하기 위한 분묘 연고권을 주장할 수 있습니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건 토지가 지적도상 맹지라는 점은 법률상 도로와의 직접적인 연결이 없음을 의미합니다. 이는 건축 허가나 토지 사용에 있어 큰 걸림돌이 될 수 있으며, 적법한 진입로 확보 방안 모색이 필수적입니다. 군사용도로의 존재는 잠재적 통행로가 될 수 있으나, 군사적 목적의 도로이므로 민간인의 통행은 제한될 수 있으며, 사용 권한 확보가 불확실할 경우 주의해야 합니다.

1.1. 3.상권분석

본건은 농림지역, 보전관리지역 내 임야로, 주위 환경이 농경지, 임야, 전원주택단지 조성 중인 토지 등으로 이루어져 있어, 현재 시점에서는 활성화된 상권으로 보기 어렵습니다.

고막저수지가 인근에 위치하나, 관광 명소나 대규모 상업지구와 연계된 상권과는 거리가 있습니다.

주변에 전원주택단지가 조성 중이라는 점은 미래의 지역 활성화 가능성을 시사하지만, 현재로서는 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 접근성이 떨어질 수 있습니다.

향후 전원주택단지 개발이 본격화되면서 관련 편의 시설의 수요가 증가할 가능성은 있으나, 이는 장기적인 관점에서 기대해 볼 수 있는 부분입니다.

1.1. 4.생활정보

본건은 도시 지역에서 다소 떨어진 자연 녹지 지역에 위치하여, 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

하지만, 대중교통 이용이 불편하고, 지적도상 맹지라는 점에서 차량을 이용한 접근성이 중요합니다.

주변에 고막저수지가 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있으나, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업을 영위하는 데는 제약이 따릅니다.

또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역)에 포함되어 있어, 해당 지역의 개발 및 거주에 대한 군부대의 통제 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

1. 맹지 및 도로 접근성: 본건은 지적도상 맹지로, 적법한 건축 또는 개발 행위를 위해서는 별도의 진입로 확보가 필수적입니다. 군사용도로의 이용 가능 여부와 법적 권리 관계를 명확히 확인해야 하며, 이것이 불확실할 경우 토지 활용에 심각한 제약이 될 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 타인의 분묘가 토지에 존재하고 분묘기지권이 성립된 경우, 토지 소유자는 분묘를 임의로 철거하거나 토지를 사용할 수 없게 됩니다. 분묘의 개수, 성립 여부, 존속 기간 등에 대한 법률적 검토와 함께, 토지 이용 계획에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

3. 복합적인 공법상 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역) 등 다수의 규제가 토지 이용을 제약합니다. 건축물의 건축, 토지 형질 변경, 농업 외 타 용도로의 사용 등에 대한 허가 가능성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

4. 혐오시설 가능성: 김포시 월곶면 고막리 인근 지역에 대한 조사 결과, 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 바는 없습니다. 다만, 일부 소규모 공장이나 농업 관련 시설이 산재해 있을 수 있습니다.

1.1. 6.종합 의견

본건 토지는 경기도 김포시 월곶면의 자연환경 속에 위치하나, 지적도상 맹지, 분묘기지권의 존재, 다수의 공법상 제한(군사시설 보호구역, 농림지역 등)으로 인해 활용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

군사용도로를 통한 접근 가능성은 긍정적 요소로 볼 수 있으나, 실제 사용에 대한 법적, 물리적 검토가 선행되어야 합니다.

주변의 전원주택단지 조성 현황은 향후 지역 개발 가능성을 시사하지만, 현재로서는 기본적인 생활 인프라 접근성이 떨어지고, 각종 규제로 인해 투자 및 개발에 신중한 접근이 필요합니다.

본 건은 일반적인 투자 목적보다는, 잠재적인 개발 가능성, 맹지 해소 방안 마련, 분묘기지권 처리 등 복잡한 문제를 해결할 의지와 능력이 있는 특정 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.1. 7.투자 포인트

1. 장기적인 개발 가능성: 주변의 전원주택단지 조성 추세 및 향후 지역 발전 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

2. 맹지 해소 및 도로 확보: 사도 개설, 인접 토지 매입 등을 통해 맹지를 해소하고 적법한 도로를 확보할 경우, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 분묘기지권 협의: 분묘기지권 관련 권리자와의 협의를 통해 이장 또는 사용 계약을 체결함으로써 토지 이용의 제약을 완화할 수 있습니다.

4. 개발 규제 완화 가능성: 장기적으로 군사시설 보호구역 등 각종 규제가 완화되거나 해제될 가능성을 염두에 두고 투자 시점을 조절할 수 있습니다.

5. 현장 답사 및 전문가 상담 필수: 본 건의 투자 가치를 정확히 판단하기 위해서는 반드시 현장을 직접 방문하여 토지의 실질적인 상태, 주변 환경, 인허가 가능성, 도로 접근성, 분묘기지권의 현황 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 통해 모든 리스크를 점검하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매3계