나이스옥션 법원경매 부천 2024타경318 [1] 경기도 김포시 장기동 OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 생활편의시설, 근린생활시설등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물내 1층 120호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 복합패널마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 수변지역에 조성되어 인접도로보다 낮으나 도보로 보행이 가능하며,
근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 대로 및 중로에 접하며, 본건은 도로 아래 수변지역에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) ,
제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면
구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발
지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
미상임.

(2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경318 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2029-9 라베니체마치에비뉴4 1층120호

용도: 근린상가

감정가: 1,030,000,000원

토지면적: 91.36㎡ (약 27.64평)

건물면적: 77.16㎡ (약 23.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트, 생활편의시설, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용: 본건 토지는 가장형으로 수변지역에 조성되어 있으며, 인접 도로보다 낮으나 도보 보행이 가능하고 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건은 서측 및 북측으로 대로와 중로에 접하며, 도로 아래 수변지역에 위치합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 제1종지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당권, 접수일자 2016-11-21, 채권금액 780,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권나영 (권 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-14

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (주식회사 알토란, 2016-11-21 접수)

* 소유권이전 (이경애, 매매, 2016-11-21 접수)

* 근저당권 (하나은행, 780,000,000원, 2016-11-21 접수) - 말소기준권리

* 임의경매 (하나은행, 567,453,235원, 2024-01-18 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 있으나, 별도 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 김포경찰서 인근에 위치하며, 아파트 단지, 생활편의시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '라베니체 마치에비뉴4'는 '한국의 베네치아'로 불리며 수변 스트리트형 상가로 조성되었습니다.

* 건물 용도 및 구조: 건물은 철근콘크리트구조이며, 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 상권 특징: 수변 공간을 따라 조성된 스트리트형 상가로, 초기에는 테마를 가진 공간으로 주목받았으나, 최근에는 높은 분양가와 임대료, 공실 문제 등이 제기되고 있습니다. 특히 이면부나 일부 상가는 공실이 많은 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 공공시설: 김포경찰서가 인근에 위치합니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편하다는 의견도 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급된 혐오시설은 없습니다. 토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰 후 계약이 이루어지지 않았거나 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 상세 원인 파악이 필요합니다.

* 높은 공실률 및 상권 침체 우려: '라베니체 마치에비뉴' 상권 전반적으로 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 향후 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수변지역 위치 및 낮은 지대: 토지 형상에서 언급된 바와 같이, 수변지역에 조성되어 인접 도로보다 낮은 지대에 위치하여 특정 상황(예: 침수) 발생 시 리스크가 될 수 있습니다.

* 공항 고도제한: 고도지구로 지정되어 건축물 높이에 제한이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액 780,000,000원으로 감정가(1,030,000,000원) 대비 약 75.7%에 해당하여 채권 부담이 높은 편입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 라베니체 마치에비뉴4 내 제1층 근린생활시설입니다. 김포경찰서 인근에 자리하며 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 속합니다. '한국의 베네치아'로 조성된 테마 상가 단지 내에 위치하나, 최근 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려가 제기되고 있는 상황입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 대항력 없이 존재하여 명도 부담은 비교적 적을 것으로 보입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 수변 지역에 낮은 지대로 위치한다는 점, 그리고 특별매각조건으로 보증금이 20%라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 주요 상권 중 하나인 라베니체 내 위치.

* 수변공간을 활용한 이국적인 테마 상가로서의 잠재력.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화 예상.

* 재매각을 통해 이전 입찰가보다 낮은 가격으로 취득할 기회 가능성.

* 최근 상권 침체와 공실 문제에 대한 개선 가능성 탐색.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가 1,030,000,000원 대비 등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

본 건은 재매각 물건이며, 주변 상권 침체 및 높은 공실률이 파악되고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 본 건의 특수성(재매각, 상권 침체)을 감안하여 감정가의 70~80% 범위 내에서, 그리고 현재 최저매각가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추가 유찰될 경우, 최저매각가격의 하락분을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.