나이스옥션 법원경매 인천 2025타경735 [1] 인천광역시 중구 운남동 496-23 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.03.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하1층/지상4층 구조로서
- 외벽 : 석재 붙임 및 일부 복합판넬 붙임 마감 등
- 내벽 : 노출콘크리트 마감 등
- 창 호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(가) 지층~4층 : 등기사항증명서상 노유자시설로 등재되어있습니다.

설비내역

상 ․ 하수도 시설에 의한 위생설비 및 급 ․ 배수설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

후첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’에 도시한 바와 같이 옥탑 층에 제시외 건물(기호㉠-계단실)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함, 건물만 매각
- 등기사항증명서상 노유자시설로 등재되어 있으며, 현재 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서, 건축물대장이 미등재 상태임
- 감정평가당시 공사진행 중인 건물이며, 개략적인 공정률을 기준으로 건물단가 산정 및 평가 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운남동 496-23에 위치하고 있으며, 인천국제공항이 인접해 있는 영종도 지역에 속합니다. 주변 지역은 주로 주거단지와 함께 상업시설 및 녹지 공간이 혼재되어 있습니다. 운남동은 영종하늘도시의 일부로서, 최근 개발이 진행되고 있는 지역 중 하나입니다. 다만, 본건의 정확한 주변 지역의 현황에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 1.2. 권리분석

등기사항증명서상 본건의 말소기준권리는 2024년 11월 18일 접수된 시흥중앙새마을금고의 가압류 (채권금액 1,475,558,280원)입니다. 이 가압류는 이후 강제경매로 이행되었습니다 (2025타경735).

소유권 보존 등기일자는 0001년 01월 01일(기록상)이며, 권리자는 주식회사실버케어휴입니다.

등기부상 추가적인 채권으로는 시흥중앙새마을금고의 가압류(2024-11-18, 1,475,558,280원)와 강제경매(2025-02-25, 1,512,789,120원)가 존재하며, 이들 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항증명서상 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 '미상'입니다.

4. 1.3. 상권분석

운남동은 영종국제도시의 일부로서, 영종하늘도시 중부 상권에 해당합니다. 해당 상권은 현재 개발 중에 있으며, 인천국제공항 인근의 상업 활동이 활발한 지역과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 구체적인 상권의 규모, 업종 분포, 유동인구 등의 상세 분석은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 1.4. 생활정보

본건 소재지인 운남동은 인천광역시 중구에 속하며, 인천국제공항과의 접근성이 있는 지역입니다. 주변 교통망으로는 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만, 구체적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등의 접근성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 미등재 상태입니다. 이는 건물 이용 및 등기, 재산권 행사 등에 중대한 제약이 될 수 있는 치명적인 리스크입니다.

* 감정평가 시 공사 진행 중인 상태였으며, 개략적인 공정률을 기준으로 평가되었습니다. 이로 인해 실제 건물 상태가 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 '미상'으로, 현재 점유하고 있는 인원이나 권리 관계가 불분명할 수 있어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지면적이 0㎡로 명시되어 있어, 해당 건물이 타인 소유의 토지에 건축되었거나, 토지 사용에 관한 별도의 권리(지상권, 임차권 등)가 필요한 상황일 수 있습니다. 이는 건물 매각 대상과 별개로 토지 소유자와의 관계를 명확히 해야 하는 잠재적 리스크입니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 노유자시설 용도의 건물입니다. 감정가는 1,418,961,600원이며, 건물만 매각 대상으로 합니다. 가장 큰 문제는 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 미등재된 상태라는 점입니다. 이는 법적으로 건물 사용 및 거래에 심각한 제한을 초래할 수 있습니다. 또한, 토지 면적이 0㎡로 표시되어 있어 토지 사용 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적인 명도 리스크 요인입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

본 물건은 현재 상태로는 투자 가치를 논하기 어렵습니다. 건물 자체의 법적 문제(사용승인 미비, 건축물대장 미등재)와 토지 사용 관계의 불확실성, 임대 관계의 미상 등 명확한 리스크가 다수 존재합니다. 따라서, 특별히 이 건물을 매수해야 하는 강력한 투자 포인트는 확인되지 않습니다. 다만, 향후 법적 문제를 해결하고 정상적인 건축물로 사용승인을 받을 수 있다는 전제 하에, 영종도 지역의 개발 가능성이나 향후 가치 상승을 기대하는 장기적인 관점의 투자라면 고려해 볼 수 있습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

본 물건은 건축물대장 미등재, 사용승인 미비 등 중대한 법적 하자 및 토지 사용의 불확실성, 임차 관계 미상 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 상황을 고려할 때, 낙찰가는 감정가인 1,418,961,600원보다 상당히 낮게 형성될 것으로 예상됩니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 건물 관련 법적 문제 해결 가능성, 토지 사용 권리 확보 방안, 명도 난이도, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 분석한 후에 산정하는 것이 타당합니다. 현재로서는 권리 분석만으로는 명확한 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.