나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102433 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 ""상도역"" 및 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제8층 제803호로서,
(사용승인일: 2021.12.10)

외벽: 석재타일붙임 마감 등,
내벽: 일부타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 주택임차권 (2023년 9월 15일 서울중앙지방법원의 임차권 등기명령 2023카임31572)이 설정되어있음.

기타: 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시가
1. 서울특별시 동작구 상도1동 519-1, 지목: 대, 면적: 422.5㎡,
2. 서울특별시 동작구 상도1동 519-3, 지목: 대, 면적: 12.1㎡,
3. 서울특별시 동작구 상도1동 519-6, 지목: 대, 면적: 3.3㎡으로 2021년 12월 27일 등기되어 있으나, 2022년 1월 17일 2,3의 토지 대지권 표시등기가 전부 말소된 상태로 대지권 비율은 437.9분의 11.675로 표시되어 있는바, 현재 대지 지분은 422.5㎡를 기준으로 대지권 비율은 437.9분의 11.675를 적용하여 11.2644㎡로 산정하였으므로, 경매 참여 및 업무 진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102433 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층 803호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보 (더포레스트)

준공일: 2021년 12월 10일 (신축 건물)

총 층수: 지상 9층, 지하 1층

세대수: 47세대

주차: 총 6대 (자주식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

지하철 7호선 "상도역"이 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 명의의 임차인이 존재합니다. (임차인: 김 / 보증금: 300,000,000원 / 전입일자: 2022.02.28 / 확정일자: 2022.02.15)

등기사항전부증명서 상 을구 3번 주택임차권(김은수)은 말소 예정이며, 물건명세서 상 특이사항으로 신청 채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서 본 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권, 갑4번 가압류, 갑5번 강제경매 등

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 상도1동 지역은 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근 상도역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 다수의 편의점, 마트(홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등), 상업시설 인접.

* 교육시설: 서울강남초등학교, 상도중학교, 미림여자고등학교 등이 도보 거리에 위치.

* 주요 시설: 상도역 (지하철 7호선), 버스정류장 인접.

4.3. 혐오시설

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 8층에 위치합니다. 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 및 평수

전용면적 16.40㎡ (약 4.96평)의 소형 오피스텔입니다. 이는 1인 가구 또는 소규모 거주에 적합한 면적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축선 후퇴 등 도시계획법 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 사항은 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 지분 관련 특이사항

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지가 여러 필지로 등기되었으나, 일부 토지의 대지권 표시 등기가 말소되어 현재 대지 지분 산정 방식에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다. (현재는 422.5㎡ 기준 대지권 비율 437.9분의 11.675 적용하여 11.2644㎡로 산정되었으나, 경매 참여 시 재확인 필요)

6.3. 주차 공간

총 6대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 47세대의 오피스텔임을 고려할 때 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 "더포레스트" 오피스텔로, 상도역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합하며, 감정가는 223,000,000원입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 HUG(주택도시보증공사)의 임차권이 존재했으나, 대항력을 포기하고 매수인에게 인수되지 않는 조건으로 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 소형 면적임에도 감정가가 다소 높게 책정된 점, 토지 지분 관련 복잡성, 토지이용계획 상 일부 제한사항 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 최근 시세 동향 및 최저 호가 등을 종합적으로 검토하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 상도역 역세권 (7호선)으로 우수한 교통 및 생활 인프라

* 1인 가구 수요가 높은 소형 면적 (16.40㎡)

* 인수되는 임차보증금 없음 (0원)

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 223,000,000원은 소형 오피스텔 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 최저 호가를 보면, 유사 면적대 또는 더 큰 면적의 오피스텔이 1억 6천만원대부터 2억 3천만원대에 호가 및 실거래가 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 동일한 "더포레스트" 오피스텔의 경우, 2022년 4월 실거래가 기준으로 12A 타입 (약 39.6㎡)이 2억 3천만원에 거래되었으며, 현재 최저 호가는 1억 6천만원까지 하락한 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 신축 연식, 역세권 입지, 소형 면적 등의 장점을 고려하면서도, 면적 대비 감정가 수준과 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 감정가(223,000,000원) 대비 시장 최저 호가 수준인 160,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 3~6개월간의 실거래가 및 호가 변동 추이, 주변 시세 등을 면밀히 재확인 후 보수적인 관점에서 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.