나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102433 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102433 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매21계 2025타경102433 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호 | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 223,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102433 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102433 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

건물면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 서울강남초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 지하철 7호선 상도역과 다수의 버스 노선이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 문OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 9월 15일 임차권 등기명령)이 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계를 면밀히 검토해야 함을 시사합니다. 또한, 토지 대지권의 표시에 관한 내용에 있어 일부 토지(519-3, 519-6)의 대지권 표시 등기가 말소된 상태로, 현재 대지 지분은 422.5㎡를 기준으로 산정되었으나, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 상도1동은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상도역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 서울강남초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권의 잠재력도 있습니다. 더포레스트 오피스텔은 비교적 신축(2021년 12월 사용승인)으로, 주변 상업 시설과의 연계성이 기대됩니다. 다만, 개별 오피스텔의 면적이 작은 편(16.40㎡)이므로, 소형 오피스텔을 대상으로 하는 임대 수요를 타겟팅해야 합니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에는 서울강남초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 상도역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다. 생활 편의시설로는 상도시장 등이 인근에 있으며, 상도근린공원 등 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 "도로(저촉)" 표기가 확인되며, 건축선 규정(도로경계선 3미터 후퇴)이 존재합니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 가장 큰 리스크 요인으로는 등기부등본상 설정된 주택임차권과 토지 대지권 관련 불명확한 부분이 있어, 명확한 권리관계 분석 및 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도1동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 상도역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 서울강남초등학교 인근으로 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 하지만, 건물 자체의 면적이 협소하고, 토지 대지권 관련 불확실성 및 주택임차권 등기 설정으로 인한 권리관계 복잡성이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상의 '도로저촉' 및 '폐기물매립시설 설치제한지역'에 대한 고려가 필요합니다. 철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요를 공략하기에 적합합니다. 신축 건물이라는 점과 상도역 역세권이라는 입지적 이점은 투자 가치를 높일 수 있는 요소입니다. 다만, 앞서 언급된 권리관계 및 토지 관련 불확실성을 반드시 해소하고, 주변 시세 및 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중한 투자가 필요합니다. 주변 지역에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 토지이용계획상의 제한사항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계