나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102492 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 830-41 네스빌 6층613호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102492 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 830-41 네스빌 6층613호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102492 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 830-41 네스빌 6층613호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 148,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102492 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 186,000,000원

소유자/채무자: 천OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 830-41 네스빌 6층 613호

용도: 오피스텔 (공부상 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하3층/지상9층 건내 제6층)

토지면적 (대지권): 8.66제곱미터 (약 2.62평)

건물 전용면적: 23.68제곱미터 (약 7.17평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대한민국 최고의 업무·상업 중심지인 강남구 역삼동에 위치하여 압도적인 입지적 강점을 보유하고 있습니다. 역삼1동 주민센터 서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 오피스텔, 업무용 건물, 상업 시설 등이 밀집된 핵심 지역입니다. 소형 오피스텔의 주된 수요층인 1인 가구 및 직장인 수요가 매우 풍부하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용 환경 또한 최상급입니다. 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하며, 특히 서울 지하철 2호선 및 신분당선의 환승역인 '강남역'이 인접하여 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다. 강남역을 중심으로 서울 전역으로의 이동이 매우 편리하여 입지적인 프리미엄이 높습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 강남역 중심 상권과 역삼동 업무지구의 배후에 위치하고 있습니다. 풍부한 유동인구와 상주 인구를 바탕으로 각종 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 고루 발달되어 있어 주거 편의성이 뛰어납니다. 업무와 주거를 겸할 수 있는 오피스텔의 특성상 강남역 인근 직장인 수요를 흡수하는 최적의 환경을 갖추고 있습니다.

3. 물건 상세 및 구조 분석

3.1. 건물 개요 및 특징

본 건물(네스빌)은 철근콘크리트 구조의 지하 3층/지상 9층 규모로 건축되었으며, 제6층 제613호가 경매 대상입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽은 새시창호 마감 등 보통 수준입니다. 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 소화설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 모두 구비되어 있습니다. 토지는 5필지 일단의 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있습니다.

3.2. 용도지역 및 제한상태

본건은 '제3종일반주거지역'에 해당하며, 이는 용적률이 높아 중고층의 주거 시설이 들어설 수 있는 지역입니다. 다만, '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 및 '토지거래계약에관한허가구역' 등의 제한을 받습니다. 특히 토지이용계획상 토지거래계약허가구역(아파트 용도) 지정 여부를 최종 확인하는 것이 필요합니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리분석

본건은 채권자의 신청에 의한 '부동산강제경매' 사건입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로 복잡한 인수 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 특히, 소유자와 채무자가 천OO로 동일인이므로, 명도(인도명령) 진행 시 채무자겸소유자를 상대로 진행하게 되어 일반적인 임차인 명도보다는 상대적으로 수월할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 (명도 및 기타)

현재 감정평가서상 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 현장을 점유하고 있는 임차인이 있을 수도 있고, 소유자가 직접 점유할 수도 있음을 의미합니다. 만약 임차인이 존재한다면, 그 임차인의 대항력 유무를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계가 불분명할 경우 낙찰 후 명도 진행 과정에서 예상치 못한 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다. 점유자가 누구인지에 대한 심층 조사가 필수입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

현장 방문 및 주변 시설 검색 결과, 본건 오피스텔 인근에는 통상적으로 기피되는 대규모 혐오 시설(쓰레기 소각장, 대규모 장례식장, 교도소 등)은 확인되지 않았습니다. 강남역 인근의 상업/업무지역의 특성상 깨끗한 환경을 유지하고 있는 것으로 보이나, 소규모 유흥 시설 등은 존재할 수 있으므로 현장 실사가 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

핵심 입지: 강남역 초역세권에 준하는 핵심 입지 확보.

안정적인 수익: 강남 오피스텔의 특성상 풍부한 임대 수요로 공실 위험이 매우 낮아 안정적인 월세 수익 기대 가능.

소액 투자: 강남권 물건 중 상대적으로 소액으로 접근 가능한 투자 기회.

환금성: 최상급 입지에 힘입어 높은 환금성 확보.

5.2. 종합 의견

본건은 강남구 역삼동 소재의 소형 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성 측면에서 최고 수준의 물건입니다. 특히 강제경매로 진행되어 권리관계는 비교적 단순하나, '임대미상' 항목에 대한 철저한 현장 조사(점유 현황 파악)가 필수적입니다. 입찰 참여를 고려하는 투자자는 임대수익률을 극대화할 수 있도록 보수적인 가격 분석 후 명도 리스크를 반영한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 서울 중심지 내 소형 오피스텔 투자를 원하는 분에게는 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계