나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경243 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-91 2층가-58호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""성동공업고등학교"" 서측 인근에 위치며 주위는 의류
도매 시장, 각종 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

이용상태

본건 기호1(2층가-58호:영업중), 기호2(2층가-59호:공실상태)는 점포임.

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

가장형의 평탄한 토지로서 상업용 집합건축물(판매 및 영업용 등)건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
도로(접합), 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최
고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리
구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안), 건축선.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1는 임대 중인 것으로 점유자로 부터 탐문조사되나 자세한 내역은 미상이고, 기호2
는 현황 공실상태(임시 물품 보관중) 이나, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경243 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91 2층가-58호

용도: 판매시설

감정가: 491,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

토지지분: 2.97㎡ (약 0.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 9.68㎡ (약 2.9평)

건물지분: 9.68㎡ (약 2.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 구분건물감정평가요항표

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 의류 도매 시장, 각종 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 쇼핑센터 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도가 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 03월 06일 우리은행 근저당권 (금 504,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 근저당권 및 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 비고) - 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2016-08-29

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 100,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 804,000,000원 (말소기준권리 포함)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울의 중심 상업 지구에 위치하며, 의류 도매 시장 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 현황: 본 건은 "청평화시장" 내 판매시설로, 1983년 4월 7일에 건축된 철근콘크리트조 건물(지하 1층, 지상 6층)에 속해 있습니다.

* 이용상태: 본건 2층가-58호는 현재 영업 중이며, 인접한 2층가-59호는 공실 상태(임시 물품 보관 중)입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 시장, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 다양한 개발 제한 사항이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 의류 도매 시장, 쇼핑센터, 업무용 빌딩 등이 많아 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: "성동공업고등학교" 인근으로, 활발한 도심 상권의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 매각 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건보다 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1983년에 준공된 건물로, 약 40년 이상의 경과로 인해 시설물 유지 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소규모 면적: 전용면적 9.68㎡(약 2.9평)으로, 업종 선택이나 활용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 영업 중인 점포: 현재 영업 중인 점포(2층가-58호)의 명도 과정에서 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

* 법적 제약: 서울 도심, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 다양한 용도 및 개발 제한 규제가 적용됩니다.

* 인근 시설: 주변 상업 시설 밀집 지역으로 소음, 통행 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 상권 분석 결과, 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 확인 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 중구 신당동의 핵심 상업 지역에 위치한 소형 판매 시설로, 역세권에 가까워 유동 인구가 풍부하고 대중교통 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 유동화 물건이라는 점과 건물의 노후도, 소규모 면적이라는 특성을 고려해야 합니다. 현재 영업 중인 점포의 명도 진행 가능성도 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지역 입지: 서울 도심의 활발한 상권에 위치하여 잠재적 가치가 높습니다.

* 우수한 교통 환경: 대중교통 접근성이 뛰어나 상가로서의 활용도가 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소액 투자 가능성: 소형 면적을 활용하여 비교적 적은 투자금으로 접근할 수 있습니다.

* 신당동 상권의 지속적인 성장 가능성: 주변 개발 계획 및 상업 시설 집적 효과로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(491,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 건물의 활용도, 노후도, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

소형 상가 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다. 따라서 본 건의 경우, 감정가 491,000,000원을 기준으로 400,000,000원 ~ 490,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 본건의 현장 가치 평가 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.