나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102367 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 있는 ""봉림중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 북동측으로 직선으로 약 420m
거리에 ""봉천역""(2호선)이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호로

외벽 : 석재 마감 등,
내벽 : 타일 및 벽지 마감 등,
창호 : 하이새시 2중창 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중 임(후첨: ""내부도"" 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 6필지 일단의 직사각형에 유사한 토지로 공동주택(도시형생활주택-단지형
다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1535-52번지], [1535-53번지], [1532-54번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)
지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)

[1532-55번지], [1532-56번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)
지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.).

[1532-57번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(주요산 주변)
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)
지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 거주자 부재로 임대관계는 조사하지 못하였으며, 등기사항전부증명서상 하기와
같이 주택임차권(2023.4.24.) 등재되어있음.
임차보증금 450,000,000원, 주민등록일자.점유개시일자.확정일자 2021.4.20, 임차권자
고*영 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102367 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층 601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 421,000,000원

* 토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 토지지분: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 건물면적: 41.11㎡ (약 12.43평)

* 건물지분: 41.11㎡ (약 12.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 601호 (2020.09.01. 사용승인)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10.~2029.09.09.)

1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, 봉림중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 북동측으로 직선거리 약 420m 거리에 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 의정부세무서장의 압류(2023.06.16. 접수)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (박석환 외 3명)

* 공유자전원지분전부 이전 (유선옥, 2021.04.23. 접수)

* 주택임차권 (고호영, 2023.05.30. 접수) - 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다.

* 압류 (의정부세무서장, 2023.06.16. 접수) - 말소기준권리

* 압류 (서울특별시, 2025.03.11. 접수) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.03.17. 접수) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 상기 등기부상 권리 중 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 고 (주택도시보증공사)

* 보증금: 450,000,000원

* 전입/확정일자: 2021.04.20.

* 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인(단, HUG 확약으로 대항력 포기), 공동담보, HUG 인수조건 변경.

1.4. 상권분석

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* 본 물건이 위치한 서울 관악구 봉천동 일대는 다세대주택, 연립주택 등 공동주택이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 단지형 다세대주택으로 구성되어 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 봉림중학교와 인접하여 교육 환경이 가까이 있습니다.

1.5. 생활정보

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* 교통: 지하철 2호선 봉천역까지 도보로 약 10분 내외 거리이며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 교육: 봉림중학교가 인근에 있으며, 그 외 초등학교, 고등학교 등 교육시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역의 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역(2024.09.10. ~ 2029.09.09.)으로 지정되어 있어, 해당 부동산을 취득하기 위해서는 관할 구청장의 토지거래허가를 반드시 받아야 합니다. 허가 절차 미준수 시 계약이 무효가 되므로, 사전에 관련 규정을 숙지하고 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 임차인과의 관계에서 HUG가 채무 해결 또는 권리 관계 정리에 관여하고 있음을 시사합니다. 권리분석 상 임차보증금 인수 부담은 없으나, 계약 및 잔금 납부 과정에서 HUG의 관련 절차를 확인하고 진행할 필요가 있습니다.

* 임차인 권리 관계: '대항력있는 임차인'이라는 문구가 기재되어 있어 혼란을 줄 수 있으나, 권리분석 단계에서 확인된 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 이러한 복잡한 권리 관계가 있었던 점을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 본 물건 소재지 주변에 주거 지역의 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축급 도시형생활주택입니다.

* 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 투자 가치가 기대됩니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 행정 절차상의 준비가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2020년에 사용승인된 건물로, 내부 상태 및 건물 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 유리하게 작용합니다.

* 권리관계 안정성: 인수되는 보증금이나 권리가 없어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 안정적인 수요: 봉천동 일대는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 인근 다세대주택(성진리치빌6차, 39.75㎡, 2022년식, 6층)이 54,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,358만원 수준입니다.

* 본 건의 면적(41.11㎡)에 이를 대입하면 약 55,865만원의 시세가 산정될 수 있습니다.

* 반면, 비교적 소형 면적(26.98㎡, 2016년식, 3층)의 거래 사례는 28,300만원(㎡당 약 1,049만원)으로 확인됩니다.

* 본 건의 감정가는 42,100만원으로, 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 상당히 낮게 평가되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 421,000,000원

* 최근 시세 반영가 (최고가 기준): 약 540,000,000원

* 낙찰자가 인수하는 보증금이 0원임을 고려하고, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준으로 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 450,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.