나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102367 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102367 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102367
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층601호
• 감정가: 421,000,000원
• 최저가: 172,442,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매11계 2025타경102367 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층601호 | 감정가: 421,000,000원 | 최저가: 172,442,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102367 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102367 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 421,000,000원

토지면적: 26.75㎡ (약 8.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.11㎡ (약 12.4평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 제공 정보 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 버스 정류장과 북동측 직선거리 약 420m에 위치한 지하철 2호선 "봉천역"을 이용할 수 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물은 2020년 9월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호로, 외벽은 석재 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 하이새시 2중창 등입니다.

토지는 완경사 지대의 6필지 일단의 직사각형 모양으로, 현재 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본 건이 소재한 서울특별시 관악구 봉천동은 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변으로는 봉림중학교가 인근에 있고, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 완경사 지대에 위치하고 있어 고도감을 느낄 수 있습니다.

주변 시세와 유사한 건물들이 다수 분포하고 있으며, 봉천역 인근 봉천제일종합시장 등 전통 시장과 상업 시설도 가까워 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 유OO입니다.

등기사항전부증명서 상 주택임차권(2023.4.24. 등기)이 등재되어 있으며, 해당 임차인은 임차보증금 450,000,000원, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자가 2021년 4월 20일입니다.

본 임차권의 보증금이 감정가 421,000,000원보다 높고, 점유개시일자 및 확정일자가 근저당 등 기타 선순위 권리보다 앞설 경우 대항력이 발생할 수 있습니다. 특히, 2021년 4월 20일자로 취득한 확정일자와 주민등록 및 점유 개시가 동일한 날짜로 이루어졌다면, 해당 임차인은 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 판단됩니다. 이 경우, 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수하거나, 임차인이 배당을 통해 우선적으로 보증금을 변제받아야 하므로, 경매 절차에서 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (본 정보는 등기부등본 및 제시된 임차인 정보를 기반으로 하며, 실제 권리관계는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.)

1.5. 상권분석

봉천동 일대는 서울 지하철 2호선 봉천역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 혼합된 지역입니다. 역 주변으로는 다양한 프랜차이즈 매장, 은행, 병원, 학원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

또한, 인근에 봉천제일종합시장과 같은 전통 시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 본 건이 위치한 곳은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거 지역으로, 조용하면서도 상업 지구와 근접하여 생활 인프라 이용이 용이한 장점이 있습니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 봉림중학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통으로는 지하철 2호선 봉천역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 크고 작은 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있는 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 임차인의 보증금(450,000,000원)이 감정가(421,000,000원)보다 높고, 대항력이 인정될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 실질적인 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

또한, 해당 지역의 토지이용계획상 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 준수해야 합니다.

건축물에 대한 구체적인 하자나 법적 제약사항(위반건축물 등)에 대한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았으므로, 현장 답사 및 건축물대장 등 공부 확인이 필수적입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 2020년 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

그러나, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고 대항력 발생 가능성이 높아, 낙찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 위험이 있습니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석과 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

토지거래허가구역 지정 등 추가적인 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

2. **신축 건물**: 2020년에 준공된 건물로 비교적 최신식이며 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

3. **주거 환경**: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

**주의사항**: 본 물건은 임차인의 보증금 규모와 대항력 발생 가능성이 매우 높은 상황입니다. 따라서, 경매 입찰 전 반드시 임차인의 권리 관계를 정확히 파악하고, 예상 인수 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계