나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102076 [1] 서울특별시 동작구 상도동 301-28 푸른주택 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장, 노선버스정류장이 있으며, 도보로 약 15분 내외의 거리에 경전철 신림선 ""당곡역""과 ""보라매병원역"", 지하철 7호선 ""신대방삼거리역""이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제201호 외 2개호로서,
(사용승인일: 2020.08.14)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 하이샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1(201호)과 2(202호)는 집합건축물대장상 용도가 ""사무실""로 등재되어 있으나, 일련번호 1은 주거용으로 확인되었고, 일련번호 2는 주거용으로 이용 중이라고 탐문조사됨.
일련번호 3(601호)은 공부와 현황 모두 ""다세대주택""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상도동 301-28번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
상도동 301-246번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

일련번호 1(201호)과 일련번호 2(202호)의 집합건축물대장에 등재된 용도(사무소)와 현황(주거용)이 불일치하는 것으로 조사되었으므로 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102076 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 301-28 푸른주택 2층201호

용도: 근린상가 (현황 주거용으로 확인됨)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2020.08.14

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.70㎡ (약 9.0 평)

토지지분: 29.6976㎡ (약 9.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.29㎡ (약 14.0 평)

건물지분: 46.29㎡ (약 14.0 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 282,000,000원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "당곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장, 노선버스정류장이 있습니다. 도보로 약 15분 내외의 거리에 경전철 신림선 "당곡역"과 "보라매병원역", 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 4미터 정도의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 관악신용협동조합의 근저당권(을3, 144,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

을3 근저당권을 포함하여 을4, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1050000원

* 전입일자: 2024-10-16

* 확정일자: 2024-10-18

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

대상 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상가/주거 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 "사무실"로 등재되어 있으나, 현황 조사를 통해 201호는 주거용으로, 202호 역시 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 물건이 상가보다는 주거 용도로 더 많이 활용되고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 도보 15분 이내 거리에 지하철 2개 노선(신림선, 7호선)의 역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 대형 상업시설이나 문화시설에 대한 정보는 부족합니다.

5.2. 교육 환경

"당곡중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

201호 및 202호의 집합건축물대장상 용도는 "사무소"이나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 행정 처리 시 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

전체 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 현재 파악된 임차인 외에 다른 임차인이 존재하거나, 정보가 누락된 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 특이 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설

서울특별시 동작구 상도동 301-28번지 및 인근 지역에 대한 주변 혐오시설 정보를 조사한 결과, 해당 물건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 주택가 및 학교 인근이므로, 향후 지역 개발이나 민원 발생 가능성은 항상 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 2020년 신축된 비교적 신축급 건물입니다. 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 또한, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

하지만 공부상 용도와 실제 현황의 차이, 전체 임대 관계의 불확실성은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 주택가와 근린상가가 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있으나, 현황 불일치 문제 해결 방안 마련이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 여건: 다수의 지하철역 및 버스 노선이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리나 임차인의 보증금 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 입지 조건: 주거 밀집 지역 내 위치하여 임대 수요 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가(282,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황과 공부상의 차이, 임대 관계, 현재 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.