나이스옥션 법원경매 부천 2024타경45878 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 454-6 명품골든뷰 2동 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교"남측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로변의 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

공부상 용도는 "업무시설(사무소)"로 되어 있으나 현황은 "(다세대)주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 '업무시설(사무소)'이나 현황 '(다세대)주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 454-6, 명품골든뷰 2동 2층 204호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 부천지원 2024타경45878 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 토지 면적은 14.10㎡ (약 4.26평)이고, 건물 면적은 49.15㎡ (약 14.87평)입니다. 2011년에 건축된 건물로, 감정가는 1억 3천 4백만원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 공부상 용도는 업무시설(사무소)이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변 지역은 부천대학교 남측 인근으로 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 중로(폭 12m-15m)의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 10월 10일에 접수된 우리은행의 근저당권(78,000,000원)입니다. 등기부등본 상 채권 총액은 118,000,000원(우리은행 근저당 78,000,000원 + 손 가압류 40,000,000원)으로 확인됩니다. 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 권리를 인수하지 않으며, 본건의 경우 말소기준권리보다 앞선 권리는 없어 모든 등기사항은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 부천대학교가 인근에 있어 학생 및 관련 종사자들을 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 예상됩니다. 또한, 주변에 다세대주택이 밀집해 있어 지역 주민을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 부천대학교가 소재하며, 인근에 다른 초, 중, 고등학교들도 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장 상 '업무시설(사무소)'로 되어 있으나, 실제로는 '(다세대)주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 세금 문제, 또는 관할 관청의 조사 시 문제가 될 수 있으며, 현황 용도로 인가받지 않은 불법 건축물 등재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 방화지구, 중로3류(폭 12-15m), 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 분석 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 명품 골든뷰 2동 2층 204호 다세대주택입니다. 2011년 준공된 비교적 최신 건축물이며, 감정가는 1억 3천 4백만원입니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 방문 및 관련 기관을 통한 사전 조사를 철저히 하는 것이 중요합니다. 부천대학교 인근이라는 입지적 특징을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 용도 불일치 리스크: 공부상 업무시설이나 현황 주택으로 이용되는 점은 리스크 요인이지만, 이를 감안하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 향후 합법적인 용도 변경 또는 현황에 따른 조치에 대한 검토가 필요합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 대학가 인근 입지: 부천대학교 인근에 위치하여 대학생 및 젊은 직장인을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 830만원에서 1090만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 49.15㎡ (약 14.87평) 면적에 2011년 건축으로 비교적 최신 건물임을 감안할 때, 평당 900만원에서 1000만원 사이의 가격으로 평가할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 31.01㎡ @ 8,300만원 (약 885만원/평)

* 71.10㎡ @ 18,000만원 (약 837만원/평)

* 71.28㎡ @ 23,500만원 (약 1090만원/평)

* 본 물건(49.15㎡)의 예상 시세:

* 평당 900만원 적용 시: 14.87평 * 900만원/평 = 약 133,830,000원

* 평당 950만원 적용 시: 14.87평 * 950만원/평 = 약 141,265,000원

감정가 134,000,000원을 고려하고, 용도 불일치와 같은 리스크 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.