나이스옥션 법원경매 부천 2024타경46574 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 137-1 에스제이성진힐스 10층 1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동소재 약대동행정복지센터 서측인근에 위치하며
주위로는 단독주택 및 공동주택,근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물내 10층 1001호로서
외벽:인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감.
창호:하이샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,엘리베이터설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 공동주택 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로의 포장도로와 북측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-46호선)(접합)
항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경46574 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 137-1, 에스제이성진힐스 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 396,000,000원

토지면적: 30.66㎡ (약 9.27평)

토지지분: 30.66㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.49㎡ (약 17.09평) - 전용면적 기준

건물지분: 56.49㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 약대동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 10층 1001호이며, 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샤시창호로 되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

남측으로 중로(폭 15m-20m)와 북측으로 세로(폭 15m 미만)의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

항공표면(공항시설법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 심한섭 근저당권(165,000,000원)입니다.

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 바로 대항력 있는 임차인 이 입니다.

임차인 이 는 2020년 12월 30일 전입신고를 하였고, 2020년 10월 7일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 355,000,000원이며, 차임은 없는 것으로 확인됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 임차권(을6)은 2023년 11월 2일에 등기되었으며, 말소기준권리보다 후순위이나 '인수'로 기재되어 있습니다.

이는 매각 이후에도 임차인의 보증금 355,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

이 점이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

다른 채권(근저당, 가압류, 압류 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 996,352,446원입니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대에 위치하고 있습니다.

주변에 소규모 상점 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업지역과는 다소 거리가 있으나, 해당 주거 지역 내에서의 상권은 무난한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 약대동행정복지센터가 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

도보 거리 내에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

단지 주변으로 주거 환경이 잘 갖추어져 있으며, 생활 편의시설로는 소규모 마트, 병원, 약국 등이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

자세한 편의시설 및 교육 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 355,000,000원 인수 부담입니다.

임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 하므로 실질적인 인수 금액은 더욱 증가할 수 있습니다.

총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 낙찰 이후에도 추가적인 법적 분쟁이나 채권자들의 이의 제기 가능성을 시사합니다.

건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 상당한 투자 위험을 안고 있습니다.

임차인의 보증금 355,000,000원을 인수해야 한다는 점은 매수인의 초기 투자 부담을 크게 가중시킬 수 있습니다.

다만, 이러한 위험 부담으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

주변 주택가 환경은 안정적이며, 교통 여건 또한 무난하여 실거주 목적이라면 신중한 접근이 필요합니다.

투자 목적이라면, 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 절차 진행에 따른 추가 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 시세 대비 높은 할인율 기대 가능성.

* 안정적인 주거 환경 및 무난한 교통 여건.

* 실거주 전환 시, 명도 리스크 해소 후 안정적인 주거 공간 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 396,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 보증금(355,000,000원)을 제외한 물건의 순수 가치를 고려하여 산정합니다.

임차인의 보증금이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 이를 상쇄할 수 있는 수준의 할인이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 약 70% 수준인 277,200,000원을 희망 입찰가로 제안합니다.

본 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 낙찰가와 임차인 보증금 인수액의 합계가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.