나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102398 [1] 서울특별시 관악구 신림동 706-7 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102398 [1] 서울특별시 관악구 신림동 706-7 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102398 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 706-7 | 감정가: 2,771,416,000원 | 최저가: 2,217,132,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102398 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102398 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 706-7

용도: 다중주택

감정가: 2,771,416,000원

토지면적: 331.00㎡ (약 100.2평)

건물면적: 589.73㎡ (약 178.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 파OOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 상세 정보

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로, 현재 주거용(다중주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당합니다.

건물감정평가요항표

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다 (일부 창호 없음).

이용상태: 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 등재되어 있으며, 건축물대장이 없는 상태입니다. 현재 건축허가를 득하고 건물 신축이 상당히 진행되었으며, 유치권이 행사 중인 것으로 확인됩니다.

설비내역: 일부 위생 및 급배수 설비 등이 구비된 것으로 추정되나, 공부상 확인은 어렵습니다 (건축법상 사용승인 미필 및 유치권 행사 중).

1.3. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 신림역 또는 서울 지하철 1호선 서울대입구역 접근성이 비교적 양호한 지역에 위치합니다. 서울난곡초등학교를 비롯한 교육시설이 인근에 있으며, 다수의 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 자리한 주거 밀집 지역입니다. 남서측으로 약 4미터 폭의 도로에 접하여 차량 통행이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 채권자는 파OOOOOOOO이며, 이 외 다른 채권·채무 관계는 추가 확인이 필요합니다. 가장 큰 권리상 하자로는 '유치권'이 신고되어 있는 점입니다. 이는 공사대금 등을 받지 못한 유치권자가 해당 건물에 대해 점유하며 공사 진행을 중단시키고 매각을 통해 공사비를 회수하려는 권리입니다. 또한, 건물 자체는 건축법상 사용승인이 나지 않은 상태이며 건축물대장도 없는 미등기 건물일 가능성이 높아, 낙찰 후 법적인 사용승인 절차 및 관련 행정 처리가 필요할 수 있습니다. 건물은 토지와 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 신림동 지역은 서울의 주요 주거 지역 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 서울난곡초등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 다가구·다세대 주택 밀집 지역 특성상 주거 관련 서비스 업종의 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 전반적인 상권 활성화 수준은 주변 경쟁 상권과의 비교 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

서울난곡초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 장점이 있습니다. 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다. 생활 편의시설은 인근의 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 신림역 및 서울대입구역 상권과의 연계를 통해 다양한 편의시설 및 문화생활을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 유치권의 존재입니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 유치권자와의 합의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 명도에 상당한 어려움과 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물에 대한 사용승인이 나지 않았고 건축물대장도 없는 상태이므로, 낙찰 후 신축 과정에서의 하자 보수, 설계 변경, 또는 사용승인 관련 행정 절차 이행에 예상치 못한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 신축 진행 중인 건물이라는 점을 감안할 때, 공사의 완성도 및 품질에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거지역에 위치한 다중주택 신축 중인 건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 양호한 입지 조건과 신축 가능성을 가지고 있습니다. 그러나 현재 유치권이 신고되어 있고, 건물 자체의 사용승인 미필 및 건축물대장 부재 등 중대한 권리상·행정상 하자가 존재합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 철저한 사전 조사와 명확한 법적 검토, 그리고 유치권자와의 원만한 협의가 선행되지 않으면 투자에 어려움이 예상됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 신축이 상당 부분 진행되었으나 완공되지 않은 상태로, 향후 공사 완료 및 사용승인 절차를 통해 다중주택으로서의 가치를 실현할 수 있는 잠재력이 있습니다. 신림동 지역은 지속적인 개발 및 수요가 있는 지역으로, 성공적으로 건물을 완성하고 임대 수익을 확보한다면 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 유치권 문제를 해결하고 각종 행정 절차를 원활히 이행한다는 전제 하에 가능하며, 투자를 위해서는 신중한 접근과 충분한 자금 여력이 필요합니다.

1.10. 주변 시설 확인

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 서울난곡초등학교를 비롯한 교육 시설과 다수의 주택 및 상가 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계