나이스옥션 법원경매 인천 2023타경11530 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 41-9 스카이캐슬 비동 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경11530 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 41-9 스카이캐슬 비동 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2023타경11530 | 소재지: 인천광역시 부평구 평천로 366, 비동 4층401호 (갈산동,스카이캐슬) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 1,210,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2023타경11530 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경11530 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 41-9, 스카이캐슬 비동 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 255,000,000원

토지면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

건물면적: 77.28㎡ (약 23.38평) - 전용/공급면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "삼산사거리" 서측 인근에 위치한 "스카이캐슬" 오피스텔 비동 4층 401호입니다. 주변 지역은 유사한 오피스텔, 중소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천지하철 1호선 갈산역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 수월합니다. 현재까지 주변에 특별히 알려진 혐오시설이나 부정적인 환경 요인은 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다. 법원 문건 및 관련 정보에 따르면, 임차인 현황 조사 시 '정화수'와 '주식회사 미스고'가 점유 중인 것으로 파악되었으나, 이들의 임대차 계약에 대한 확정일자 및 배당 요구 여부가 불분명("확정 없음. 배당 없음.")합니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 대항력을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하며, 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있는 중요한 위험 요소입니다. 말소기준권리 확인 및 상세 임차인 현황 조사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

갈산동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지고 있습니다. 부평구는 인천의 주요 도심 중 하나로, 부평역을 중심으로 발달한 상권과 함께 갈산동 지역 또한 꾸준한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 인근의 오피스텔 및 근린생활시설 이용객을 중심으로 한 소비 수요가 형성되어 있으며, 비교적 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 내외벽 마감 및 창호 상태는 일반적인 오피스텔 수준이며, 상하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 기계식 주차장, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의시설은 잘 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 불확실성입니다. 낙찰 후에도 임차인이 명도를 거부하거나 추가적인 협상이 필요할 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 기간이 소요될 수 있습니다. 또한, "특별매각조건"으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있으므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다. 토지이용계획상 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2023타경11530 (1) 물건은 부평구 갈산동의 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 최저매각가격의 메리트가 있을 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 불확실성이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 특별매각조건 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

인천 지역 내 오피스텔 투자로서의 잠재력은 입지 및 향후 지역 개발에 따라 평가될 수 있습니다. 갈산역 인근의 역세권이라는 점, 준공업지역으로 상업 및 업무시설 입지가 가능한 점 등이 긍정적인 요소입니다. 다만, 본 물건 투자의 성공 여부는 임차인 관련 문제의 명확한 파악과 해결 가능성에 달려있다고 판단됩니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 예상되는 추가 비용 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계