나이스옥션 법원경매 인천 2024타경1363 [1] 인천광역시 중구 운서동 3092-5 응답하라1976 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 1층 105호로서,

외벽 : 인조석붙임, 페어글라스, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 페인팅 등 마감,
창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 제2종근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 26미터 내외, 남동측으로 노폭 약 23미터 내외, 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2012-12-28)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 경제 자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11) (수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 도로명주소가 '영종대로 196-26'이나 현황은 '영종대로196번길 26'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경1363 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3092-5 응답하라1976 1층105호 (현황 도로명주소: 인천광역시 중구 영종대로196번길 26)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 69,200,000원

토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 중 1층 105호

외벽: 인조석붙임, 페어글라스, 복합판넬 등

내벽: 페인팅 등

창호: 강화유리 등

이용 상태: 현재 근린생활시설로 이용 중

설비: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 관광지로는 파라다이스시티 카지노, 파라다이스시티 원더박스, 스카이72 골프클럽 등이 위치합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(운서역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 세장형으로, 남서측 약 26미터, 남동측 약 23미터, 북동측 약 20미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

공부상 도로명주소는 '영종대로 196-26'이나, 현황은 '영종대로196번길 26'으로 이용되고 있어 주소에 대한 혼동이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25-30m), 중로1류(폭 20-25m) 등 다양한 도시계획시설이 지정되어 있습니다. 또한 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을3 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2022-07-06, 624,000,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 904,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 본 건에는 대항력 있는 임차인으로 도올디앤씨주식회사와 김 가 있습니다.

이들의 전입/사업자등록일자는 2021년 12월 6일로, 보증금은 0원, 월 차임은 1,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금이 0원으로 신고되었으나, 월세 임차인이므로 이에 대한 인수 여부 및 명도 계획을 신중하게 검토해야 합니다.

3.3. 권리인수사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 인천 중구 운서동 지역의 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 운서역이 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

운서역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변으로 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 이에 대한 정확한 사실관계 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 주소 불일치

공부상 주소와 현황 주소가 상이하여, 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다.

6.3. 주변 환경

주변에 파라다이스시티 카지노, 파라다이스시티 원더박스, 스카이72 골프클럽 등 다양한 엔터테인먼트 시설이 위치하고 있습니다. 검색 결과상 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 운서동의 운서역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다. 제2종근린생활시설 용도로 이용 중이며, 토지이용계획상 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금이 0원으로 신고된 특이사항, 그리고 공부상 주소 불일치 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 명확한 권리 관계 및 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종으로의 전환 가능성

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 69,200,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 0원을 제외하고 시장 조사 및 권리 분석 결과를 종합하여 산정해야 합니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.