나이스옥션 법원경매 인천 2024타경522587 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1221-15 경남씨티타운 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2024.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동소방서" 북측 인근에 위치하며 본건
인근은 다세대주택,근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 내 제1층 제103호
외벽 : 치장타일 붙임 및 미장스톤 등 마감.
내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 장방형 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

압류채권자의 매수신청 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경522587 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1221-15 경남씨티타운 1층103호

용도: 다세대주택

건축년도: 1993년

감정가: 90,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

3. 입지조건

입지 조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동소방서" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 통행이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

4. 권리분석

권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 문예지의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

등기부등본상 을구 3번으로 등기된 문예지의 주택임차권(보증금 75,000,000원)은 선순위이며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

인천지방법원 2024타경522587 사건의 채권자는 문OO이며, 등기부채권 총액은 75,000,000원으로 확인됩니다.

권리분석 결과, 매수인은 선순위 임차인 문 에게 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다.

5. 상권분석

상권 분석

본 물건이 위치한 구월동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 일반적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 용적률 및 건폐율 관련 법규를 준수해야 합니다.

인근 학교 및 공원 등은 지역 내 기본적인 생활 인프라를 제공합니다.

6. 생활정보

생활 정보

* 주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경으로는 무난합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형 상업 시설과의 연계성은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 기타: 인천남동소방서가 북측에 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 문 에게 보증금 75,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 시세 대비 낙찰가: 높은 임차 보증금 인수 부담으로 인해 실제 시장가치 대비 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 낙찰가율 산정 시 반드시 인수되는 보증금을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 보아 이는 임차인 문 의 계약 관계를 의미할 가능성이 높습니다.

8. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 90,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인 문 이 존재하며, 그 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

인수되는 임차 보증금 규모가 상당하므로, 낙찰 후 실질적인 투자 수익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

투자 포인트

* 소형 면적: 26.25㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 지역 잠재력: 구월동은 인천시의 중심 지역 중 하나로, 지속적인 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* (주의) 명확한 인수 조건: 인수되는 임차 보증금이 명확하므로, 이를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,000,000원이나, 선순위 대항력 있는 임차인 문 에게 보증금 75,000,000원을 인수해야 합니다.

인수되는 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 산정 시, 90,000,000원 - 75,000,000원 = 15,000,000원입니다.

최근 매매 사례(신세계빌라, 49.82㎡, 85,000,000원)를 참고하면 단위 면적당 가격은 약 1,706,000원/㎡로, 본건(26.25㎡)의 시장가치는 약 44,750,000원으로 추정됩니다.

만약 본 건의 실제 시장 가치가 44,750,000원이라면, 인수되는 보증금 75,000,000원을 고려할 때 실질적인 인수 가격은 마이너스가 되어 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

본건의 정확한 시장 가치는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 재확인할 필요가 있으며, 인수되는 임차 보증금 75,000,000원을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

현 시점에서의 권리관계 및 잠재적 위험 요소를 감안한 보수적 예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 30,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.