나이스옥션 법원경매 인천 2023타경17507 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층110호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경17507 [2] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층110호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경17507
• 주소: 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 1층110호 (청라동,청라레이크봄)
• 감정가: 770,000,000원
• 최저가: 184,877,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매24계 2023타경17507 | 소재지: 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 1층110호 (청라동,청라레이크봄) | 감정가: 770,000,000원 | 최저가: 184,877,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 인천지방법원 2023타경17507 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층 110호입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 유동화물건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도: 근린생활시설

건물 사용승인일: 2020년 04월 07일

소유자/채무자: 진OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 감정가 및 면적

감정가: 770,000,000원

토지면적: 9.21㎡ (약 2.79평)

건물면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

*제시외 면적은 없습니다.

2.2. 입지조건 및 교통

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '서인천세무서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 대단위 아파트 단지 등이 혼재하는 청라국제도시의 핵심 상업지구입니다.

청라호수공원 인근의 상권 활성화 지역에 속하며, 제반 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.

본건 북측으로 로폭 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

경매 진행에 있어 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 권리관계는 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 '인접호수(109호)와 경계벽 없이 일체로 이용 중'이라는 점입니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설(일반음식점)로, 109호와 110호(본건)가 하나의 점포로 운영되고 있습니다.

감정평가서에 의하면 경계벽 복원이 용이할 것으로 판단된다고 하나, 낙찰자는 109호 소유자와의 협의 또는 명도 과정에서 경계벽 복원 문제를 고려해야 합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 청라 레이크봄은 중심상업지역 내에 있으며, 청라국제도시 내에서도 오피스텔 및 대단지 아파트를 배후에 둔 활성화된 상권입니다.

인근에 서인천세무서 등 업무시설과 주거단지가 혼재되어 있어 주 7일 상권의 성격을 가집니다.

일반음식점으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 기본적으로 유동인구가 확보되는 입지로 평가됩니다.

4.2. 이용 현황 및 건물 구조

이용상태: 현재 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 인접 109호와 일체로 사용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 1층입니다. 외벽은 외장석재붙임 마감이며, 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

4.3. 생활정보 및 혐오시설

본건은 중심상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 최상입니다.

주변에 '청라호수공원'과 인접한 상업시설이 있어 쾌적성과 상권 활성도가 높습니다.

청라국제도시의 특성상 도시계획 단계에서 주거단지와 혐오시설(쓰레기 매립장, 화력발전소 등)을 차단 배치하려는 노력이 있었으며, 본건 주변에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 중심 상업지역이므로 소음 및 주차 문제는 상시 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

1. **경계 복원 리스크:** 인접호수(109호)와 일체 사용 중이므로, 명도 완료 후 경계벽 복원 공사 비용 및 기간이 발생할 수 있습니다. 복원이 용이하더라도 건축적인 검토가 필요합니다.

2. **명도 난이도:** 현재 109호와 공동으로 점유하고 있는 임차인이 있다면, 명도 대상자가 늘어나거나 협의 과정이 복잡해질 수 있습니다. 임대차 관계가 미상이므로 현장 조사가 필수적입니다.

3. **용도 제한:** 본 물건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역 등에 속하며, 가축사육제한구역입니다. 투자 전 관련 법규를 재차 확인하여 향후 이용하려는 용도에 제한이 없는지 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시의 핵심 상업지구 1층에 위치한 신축급 근린생활시설입니다.

토지이용계획상 중심상업지역에 위치하며, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있어 상업시설로서의 가치는 양호합니다.

다만, 유동화물건이라는 점과 인접 호수와의 일체 사용으로 인한 명도 및 경계 복원 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 중심상업지역 1층 상가로, 위치가 탁월하며 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

2. **신축급 건물:** 사용승인일(2020년)이 비교적 최근으로 건물 상태가 양호합니다.

3. **가격 협상 가능성:** 인접호수 일체 사용이라는 특이사항으로 인해 일반적인 상가보다 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이는 실수요자에게 기회가 될 수 있습니다.

4. **복수 용도 가능성:** 현재 일반음식점으로 이용 중이나, 중심상업지역의 특성상 향후 다양한 근린생활시설 용도로 변경 및 활용이 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계