나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505841 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 176-8 뉴 대우빌라 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505841 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 176-8 뉴 대우빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경505841 | 소재지: 인천광역시 부평구 평천로306번길 30, 4층402호 (갈산동,뉴 대우빌라) | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 1,910,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 뉴 대우빌라 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경505841 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 176-8 뉴 대우빌라 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 감정가는 총 138,000,000원으로 책정되었습니다.

감정가: 138,000,000원

토지 면적(지분): 28.25㎡ (약 8.55평)

건물 면적(전용): 42.18㎡ (약 12.76평) (다세대주택의 전용면적입니다.)

1.3. 권리 관계 및 현황 요약

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 김OO (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 임대관계 미상 (현장 조사 및 명도 협의 필요)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 교통상황

본 물건은 인천지하철 1호선 갈산역 남동측 인근에 위치하며, 도보 약 3분 거리에 지하철역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다. 역세권 입지를 갖춘 다세대주택으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위는 유사 형태의 다세대주택이 밀집한 주거지역이나, 갈산역 인근 상권이 발달되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 도보 5분 이내 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 근린생활시설이 모여 있어 일상생활이 매우 편리합니다. 전반적인 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 혐오시설 분석

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 거주 후기에서도 동네가 조용하고 치안이 좋다는 평가가 다수 있어, 쾌적한 주거 환경이 조성되어 있는 것으로 판단됩니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 1992년 12월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 하이새시로 되어 있습니다. 현재는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 약 8m의 도로에 접해 차량 및 도보 출입이 용이합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 준주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

건물이 1992년 사용승인된 점을 고려할 때, 노후화로 인한 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

거주 후기상 방음, 단열이 전반적으로 부족했다는 평이 있으며, 엘리베이터가 없고 주차 공간이 협소하다는 단점이 보고되었습니다. 이 점은 매각 후 실수요자에게 부담으로 작용할 수 있으므로, 재매각 시 수요층을 고려해야 합니다.

임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 확인해야 하며, 주택 인도에 대한 명도 리스크를 관리해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 명세 요약

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 채권자의 집행권원(판결문 등)에 의해 진행되므로, 형식적인 면에서의 권리 하자는 없다고 보아야 합니다.

소유자(이OO)와 채무자(이OO)가 동일하며, 채권자(김OO)가 강제경매를 신청한 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸되는 것이 원칙입니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 바, 전입세대 열람 내역 및 현장 조사를 통해 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 갈산역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 다세대주택입니다. 준주거지역에 속하여 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다. 반면, 건물의 노후화 및 주차/엘리베이터 부재 등의 물리적 단점과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 안고 있습니다.

5.2. 투자 포인트

초역세권 입지: 지하철역 도보 3분 거리로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

저렴한 투자금: 감정가 대비 적정 수준의 낙찰가로 접근할 경우, 소액으로 역세권 주택을 확보할 수 있습니다.

높은 전월세 전환 용이성: 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 1~2인 가구의 임대 수요를 충족시키기 용이합니다.

입찰 시, 건물의 노후도 및 주차 문제를 감안하여 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 중요하며, 무엇보다 선순위 임차인 유무에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계