나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516360 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-88 에이스타운2차 4층403호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516360 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-88 에이스타운2차 4층403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경516360 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수서로21번길 26, 4층403호 (만수동,에이스타운2차) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 7,118,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경516360 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-88 에이스타운2차 4층403호

용도: 오피스텔 (주거용)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 252,000,000원

건물 사용승인일: 2018.06.07. (비교적 신축급)

1.2. 면적 정보

토지면적: $14.08\text{m}^2$ (약 4.26평)

건물면적 (전용면적): $68.07\text{m}^2$ (약 20.59평)

*참고: 오피스텔이므로 $68.07\text{m}^2$는 전용면적에 해당하며, 분양면적은 이보다 넓습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건의 건물의 구조는 철근콘크리트구조, 14층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 비교적 양호한 상태를 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측 근거리에 인천2호선 만수역이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도가 보통 이상으로 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역(일부), 상대보호구역(인천동부초등학교)에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다. 준주거지역은 주거 기능을 주로 하되 일부 상업 기능 보완이 가능한 지역으로, 건폐율 및 용적률이 높아 토지 활용도가 높은 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일한 상태로, 통상적으로 권리관계가 단순한 물건에 해당합니다. 채권자는 양OO입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대미상으로 확인됩니다. 이는 소유자가 직접 거주 중일 가능성이 높으나, 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하기 위해 매각명세서 등 추가적인 자료 확인이 필수적입니다.

만약 소유자 점유일 경우 명도 협상 과정이 비교적 단순할 수 있으나, 임차인이 존재한다면 보증금 인수 여부 및 명도 난이도가 달라질 수 있으므로 잔금 납부 후 점유 이전을 위한 명도 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 준주거지역 내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추고 있습니다. 만수역을 중심으로 상업시설이 형성되어 있어 역세권의 상권 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 학교(인천동부초등학교 등)가 위치하여 학원가 및 관련 상권도 일부 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방, 도시가스 등의 기본적인 설비가 모두 갖춰져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 주위가 주택과 상업시설이 혼재된 지역이므로 다양한 인프라를 이용하기에 편리합니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

본건은 상대보호구역(학교) 인근에 위치하는 점은 긍정적이나, 준주거지역의 특성상 인근에 고층 건물 및 상업 시설이 혼재되어 일조권 및 조망권에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

지도 및 검색을 통해 주변의 주요 혐오시설(장례식장, 폐기물 처리시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 주변의 소음, 냄새, 시설 노후도 등 환경적인 요소를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축급 건물이며, 인천2호선 만수역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 준주거지역에 위치하여 향후 주거지로서의 가치와 함께 지역 내 상업 시설 이용 편의성이 높습니다.

권리관계는 소유자/채무자 동일로 비교적 단순한 편이지만, 임대차 관계가 미상이므로 명확한 점유 관계 확인 후 입찰하는 것이 필요합니다. $68.07\text{m}^2$의 전용면적은 20평형대로 실거주 또는 임대수익형으로 모두 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 신축급 오피스텔: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며 선호도가 높습니다.

2. 우수한 교통망: 만수역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리한 역세권 인근입니다.

3. 준주거지역: 주거 안정성과 함께 상업시설 이용이 편리한 토지이용계획입니다.

4. 실수요 및 투자 수요: 비교적 넓은 전용면적($68.07\text{m}^2$)으로 실거주 목적의 아파트 대체 상품으로도 활용 가능하며, 임대수익형으로도 매력이 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계