나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516360 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-88 에이스타운2차 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설
등이 혼재하는 주거지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철역(인
천2호선 만수역)이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 403호로서,
(사용승인일자: 2018.06.07)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 미장스톤 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 난방설
비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1-7 공히
준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상
대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경516360 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-88 에이스타운2차 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원 (25,200만원)

토지면적: 14.08㎡ (약 4.26평)

건물면적: 68.07㎡ (약 20.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 상황은 인근에 버스정류장이 있으며, 인천2호선 만수역이 남동측 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태는 남측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 차량 출입이 용이합니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 재매각 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신성주 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2023-09-13 / 대항력: 없음

* 임차인: 양혜인 / 보증금: 186,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2020-10-08 / 확정일자: 2020-09-22 / 배당신고일자: 2023-02-28 / 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 양혜인, 금액: 186,000,000원). 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 다만, 임차인 양혜인이 채권자로서 강제경매를 신청하였고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려할 때, 경매 절차를 통해 해당 금액이 정산될 가능성이 높습니다.

* 갑구(말소기준권리): 갑5 압류 (남인천세무서장, 2021-03-10)

* 기타 권리: 여러 건의 압류, 가압류가 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 만수동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 인근에 만수역이 있어 교통이 편리하며, 만수시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악은 어렵지만, 주변 오피스텔 매매가는 2억 원대에서 2억 4천만 원대까지 분포하고 있으며, 전세는 1억 8천만 원대, 월세는 보증금 2억 원에 월 10만 원 수준의 매물이 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천동부초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 만수여자중학교, 숭덕여자고등학교 등도 통학 가능 거리에 있습니다.

* 교통: 인천2호선 만수역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선도 갖추고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 만수시장, 플러스마트, 킹식자재마트, 각종 병원, 은행 등이 인접해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 조용하며, 공원 등 녹지 공간도 인근에 위치할 수 있습니다 (구체적인 녹지 정보는 추가 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 양혜인은 대항력이 있으며, 보증금 186,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 양혜인이 채권자로서 경매를 신청하였기에 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높으며, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 감안하면 실제 인수 부담은 없을 수 있습니다. 그러나 낙찰 후 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각으로 진행되므로, 이전 경매 과정에서 유찰되었을 가능성이 있으며, 이는 시작 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(하수처리장, 쓰레기 소각장 등)과의 관련성은 검색 결과상 직접적으로 언급되지 않았으나, 일반적으로 이러한 시설들은 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 인천 지역의 경우 일부 하수처리장 등이 친환경 공간으로 조성되는 사례도 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동의 오피스텔로, 인천2호선 만수역과 인천동부초등학교를 이용하기 편리한 입지에 있습니다. 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각, 특별매각조건 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임차인 양혜인의 경우 채권자로서 경매를 신청한 점과 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려하면 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 인천2호선 만수역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 시장, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 준신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각으로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 252,000,000원 (25,200만원)입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 2억 원대 초중반에서 형성되어 있습니다. 현재 본 물건은 재매각 대상이므로, 최초 감정가보다 낮은 금액에서 시작될 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 인수 부담 가능성은 있으나, 임차인이 채권자로서 경매를 신청하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려할 때, 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 판단됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 적정 입찰가는 시세 및 주변 부동산 시장 상황, 그리고 향후 임대수익률 등을 고려하여 결정해야 합니다.

입찰 참여 시에는 최저매각가의 20%를 보증금으로 준비해야 하는 특별매각조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.

현재 정보로 미루어 볼 때, 현재 시세를 반영하고 경쟁자들의 입찰 동향을 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 예상가이며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.